城市更新主要是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的活动。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。
城市更新的方式
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“城市更新”概念是在2021年全国两会首次被写入政府工作报告。在这之前国家推行的是“棚户改造”行动、“旧改”工程等，这些也均属于城市更新的范畴。但与之相比，城市更新涉及的范围更广、市场化程度更高，除了居民住宅，城市更新的对象还包括旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等。
城市更新、棚改、旧改三者间的关系
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从2013年7月国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》以来，到2021年《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。
中国城市更新发展历程(按政策)
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近年来随着政策推动，我国城市更新进程不断推进。以老旧小区改造与棚改为例。
老旧小区改造方面，老旧小区改造是城市更新的重要内容之一。据了解，我国的很多城镇老旧小区建于2000年前，以政府建房及集体建房为主。在老旧小区中生活，面对最多的状况就是楼栋低矮密集，治安不够有序，安全感缺失。因此国家对老旧小区改造的重视程度不断提升。
2020年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》明确了全国城镇老旧小区改造工作的对象和范围。同时也针对2020年、2022年和“十四五”期末确定了发展目标，到“十四五”末结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021年政府工作报告提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发展目标
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在国家及各地的重视下，我国有序实施城镇老旧小区改造。截止到2021年11月，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.2万个，惠及居民2000多万户。
2020-2021年11月全国累计新开工改造城镇老旧小区数量
数据来源：住建部，观研天下整理
2020-2021年11月全国老旧小区改造惠及居民数量
数据来源：住建部，观研天下整理
除了国家层面外，各地也在不断加大对老旧小区改造的进程。截止到2021年11月，全国各地结合城镇老旧小区改造加装电梯近2万部，增设或改造提升养老、助餐等各类社区服务设施近3万个。
2021年部分地区关于老旧小区改造的目标及进程
| 地区 | 2021年目标 | 进程情况 | 2022年目标 |
| 湖北省 | 计划目标完成3000个，惠及45万户 | 截至目前，已完成3219个小区、47.48万户，目标完成率达107.3%。 | - |
| 安徽省 | - | - | 计划改造1431个老旧小区，涉及户数267423户。 |
| 马鞍山市 | - | - | 计划改造小区106个，涉及户数43890户，小区内楼栋数3207栋，建筑面积394.13万平方米。 |
| 合肥市 | - | - | 计划改造1431个老旧小区，任务户数267423户，楼栋数14743栋，改造建筑面积为2521.37万平方米。 |
| 河北省 | - | 2018年以来，全省共改造完成老旧小区9368个，涉及面积1.5亿余平方米，帮助193万户居民改善了居住条件 | 计划改造老旧小区3698个，将惠及近53万户居民。 |
| 济宁 | 计划改造老旧小区改造项目102个，共涉及155个小区，居民35091户，改造面积338.8万平方米 | 截至目前，列入今年改造计划的155个老旧小区全面落地，近4万户“老小区”居民迎来新生活。 | - |
| 无为市 | 计划改造西北、城东片棚户区580套，征收房屋建筑面积10.9万平方米，投资概算8.28亿元 | 目前已完成1148户住房保障工作，提前超额完成1006户的年度目标任务,完成率达114.12%，居芜湖市各区县前列。 | 计划完成60个老旧小区改造，改造棚户区578户。 |
| 邯郸市 | 计划改造老旧小区465个 | - | - |
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棚改方面，棚改一般指棚户区改造，也是城市更新的一部分。棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
虽然自2019年以来，我国棚改市场已进入相对静默期，棚改市场规模呈现趋势性下滑，12省计划开工量锐减53%。但整体来看，全国棚改仍在继续。有数据显示，“十三五”期间我国棚改累计开工2300多万套，帮助5000多万居民实现安居梦；截止到2020年，共有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取了租赁补贴。
除了国家层面外，各地区也在不断推进棚改进程。例如河北在2021年积极推动完善住房保障体系，目前全省累计建设各类保障性住房和棚改安置住房320.5万套，城镇低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保，圆了900多万住房困难群众的安居梦。
未来我国城市更新市场有着广阔的蓝海。这是因为城市更新是重大的民生工程和发展工程，国家层面对此高度重视，近年来发布了一系列相关政策，且目前还在发布一系列支持政策。例如2021年9月，发改委、住建部联合发布了《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，提出加强项目储备:进一-步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患;强化资金保障:中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目，推动多渠道筹措资金;加强事中事后监管:完善长效管理机制。在此背景下，城市更新市场的发展也将继续带动相关产业的发展。
近年以来关于城市更新相关政策
| 时间 | 相关部门 | 政策文件 | 主要内容 |
| 2021年9月 | 发改委、住建部 | 《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》 | 提出加强项目储备:进一-步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患;强化资金保障:中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目，推动多渠道筹措资金;加强事中事后监管:完善长效管理机制。在此背景下，城市更新市场的发展也将带动相关产业的发展。 |
| 2021年8月 | 住建部 | 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》 | 指导各地积极稳安实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题。 |
| 2021年4月 | 发改委 | 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 | 实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧衡区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展虛筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将-批城中村改造为城市社区或其他空间。 |
| 2021年3月 | 住建部 | 《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》 | 大力发展绿色建筑和建筑节能:推进老旧小区节能改造和功能提升 |
| 2021年3月 | 中共中央、国务院 | 《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》 | 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宁改造，积极扩建新建停车场、充电柱。 |
| 国务院 | 《2021年国务院政府工作报告》 | 需要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁生房和共有产权住房供给。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。 | |
| 2020年8月 | 住建部 | 《关于开展城市居住杜区建设补短板行动的意见》 | 结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作，通过补建、购置、置换。租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。 |
| 住建部 | 《关于在城市更新改造中切实加强历史文化保护坚决制止破坏行为的通知》 | 推进历史文化街区划定和历史建筑确定工作，加强对城市更新改造项目的评估论证，加强对已经开工的城市更新改造项目开展自查，确保具有保护价值的城市片区和建筑得到有效保护,对发现的问题及时整改。 | |
| 住建部 | 《关于印发绿色社区创建行动方案的通知》 | 结合城市更新和存量住房改造提升，以城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等工作为抓手，积极改造提升社区供水、排水、供电、弱电.道路、供气.消防、生活垃圾分类等基础设施，在改造中采用节能照明、节水器具等绿色产品、材料。 | |
| 2020年7月 | 住建部、发改委、教育部、工信部等 | 《绿色建筑创建行动方案》 | 提升建筑能效水效水平:结合北方地区清洁取暖、城镇老旧小区改造、海绵城市建设等工作，推动既有居住建筑节能节水改造。 |
| 国务院 | 《关于全国推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 | 到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制:到“十四五"期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 | |
| 2019年12月 | - | 中央经济工作会议 | 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发晨租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 |
| 2019年9月 | 财政部 | 《关于提前下达关于2021年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》 | 中央财政城镇保障性安居工程专项资金首次将老旧小区改造纳人支持范围 |
| 2019年7月 | 住建部 | 《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》 | 全面推进城镇老归小区改造 |
| 2019年3月 | 国务院 | 《2019年国务院政府工作报告》 | 需要大力提升老旧小区改造、支持加装电梯等生活设施、继续推进棚户区改造、大力发展社区养老服务等。 |
| 2019年2月 | 住建部 | 《在城乡人居环境建设和整治中开展美好环境与幸福生活共同缔造活动的指导意见》 | 明确因地制宜确定实施载体，根据不同类型社区人居环境中存在的突出问题，因地制宜确定人居环境建设和整治的重点。 |
资料来源：观研天下整理
除了国家层面外，全国多地城市更新工作也进入精耕细作阶段，相继通过立法保障、出台政策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。
部分地区关于城市更新政策
| 地区 | 政策文件 | 主要内容 |
| 北京市 | 《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》 | 提出首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。 |
| 珠海市 | 《珠海经济特区城市更新管理办法》 | 降低拆建项目启动“门槛”，同意拆建的业主或股东比例从原90%降低到2/3以上；有条件地放开了小地块拆建项目，突破拆建用地不得小于1万平方米限制；首创信用管理和改造项目退出机制，要求城市更新主管部门建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理并依法公布。 |
| 深圳市 | 《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)》 | 提出要建立城市更新项目基本情况双向沟通机制，规范房屋征收程序，落实《深圳经济特区城市更新条例》的相关内容，着力攻破搬迁难这一更新难点。 |
| 唐山市 | 《唐山市城市更新实施办法（暂行）》 | 为精准有序推进城市更新工作提供了重要指引。 |
| 成都市 | 《成都市中心城区城市有机更新保留建筑不动产登记实施意见》、《成都市城市有机更新资金管理办法》、《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》 | 从规划、土地、建设、不动产登记、财政税务等方面形成了城市更新的政策支撑体系 |
| 岳阳市 | 《岳阳市人民政府关于加快推进市中心城区城市更新工作的意见（岳政发〔2021〕12号）》 | 二是开展生态修复和城市修补，打造海绵城市示范区，城市功能和景观风貌明显改善，确保环境更优；三是推进城市疏解理念，降低城市密度，补齐垃圾站、公厕、消防站和农贸市场等公共设施短板，着力解决城市堵点、痛点和难点问题，确保设施更全。 |
| 西安市 | 《西安市城市更新办法》 | 保留利用提升为主”不仅优化城市功能，提升城市居民的生活环境，同时提高拆除重建类区域门槛，让城市更新项目的盈利性受限，防止城市更新过度沿用地产化的开发模式。 |
资料来源：观研天下整理（WW）
观研报告网发布的《2022年中国城市更新行业分析报告-产业竞争格局与发展趋势分析》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
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本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2017-2021年中国城市更新行业发展概述
第一节 城市更新行业发展情况概述
一、城市更新行业相关定义
二、城市更新行业基本情况介绍
三、城市更新行业发展特点分析
四、城市更新行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、城市更新行业需求主体分析
第二节 中国城市更新行业上下游产业链分析
一、产业链模型原理介绍
二、城市更新行业产业链条分析
三、产业链运行机制
（1）沟通协调机制
（2）风险分配机制
（3）竞争协调机制
四、中国城市更新行业产业链环节分析
1、上游产业
2、下游产业
第三节 中国城市更新行业生命周期分析
一、城市更新行业生命周期理论概述
二、城市更新行业所属的生命周期分析
第四节 城市更新行业经济指标分析
一、城市更新行业的赢利性分析
二、城市更新行业的经济周期分析
三、城市更新行业附加值的提升空间分析
第五节 中国城市更新行业进入壁垒分析
一、城市更新行业资金壁垒分析
二、城市更新行业技术壁垒分析
三、城市更新行业人才壁垒分析
四、城市更新行业品牌壁垒分析
五、城市更新行业其他壁垒分析
第二章 2017-2021年全球城市更新行业市场发展现状分析
第一节 全球城市更新行业发展历程回顾
第二节 全球城市更新行业市场区域分布情况
第三节 亚洲城市更新行业地区市场分析
一、亚洲城市更新行业市场现状分析
二、亚洲城市更新行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲城市更新行业市场前景分析
第四节 北美城市更新行业地区市场分析
一、北美城市更新行业市场现状分析
二、北美城市更新行业市场规模与市场需求分析
三、北美城市更新行业市场前景分析
第五节 欧洲城市更新行业地区市场分析
一、欧洲城市更新行业市场现状分析
二、欧洲城市更新行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲城市更新行业市场前景分析
第六节2022-2027年世界城市更新行业分布走势预测
第七节2022-2027年全球城市更新行业市场规模预测
第三章 中国城市更新产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节 中国城市更新行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
第三节 中国城市更新产业社会环境发展分析
一、人口环境分析
二、教育环境分析
三、文化环境分析
四、生态环境分析
五、消费观念分析
第四章 中国城市更新行业运行情况
第一节 中国城市更新行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国城市更新行业市场规模分析
第三节 中国城市更新行业供应情况分析
第四节 中国城市更新行业需求情况分析
第五节 我国城市更新行业细分市场分析
1、细分市场一
2、细分市场二
3、其它细分市场
第六节 中国城市更新行业供需平衡分析
第七节 中国城市更新行业发展趋势分析
第五章 中国城市更新所属行业运行数据监测
第一节 中国城市更新所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国城市更新所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国城市更新所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第六章 2017-2021年中国城市更新市场格局分析
第一节 中国城市更新行业竞争现状分析
一、中国城市更新行业竞争情况分析
二、中国城市更新行业主要品牌分析
第二节 中国城市更新行业集中度分析
一、中国城市更新行业市场集中度影响因素分析
二、中国城市更新行业市场集中度分析
第三节 中国城市更新行业存在的问题
第四节 中国城市更新行业解决问题的策略分析
第五节 中国城市更新行业钻石模型分析
一、生产要素
二、需求条件
三、支援与相关产业
四、企业战略、结构与竞争状态
五、政府的作用
第七章 2017-2021年中国城市更新行业需求特点与动态分析
第一节 中国城市更新行业消费市场动态情况
第二节 中国城市更新行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 城市更新行业成本结构分析
第四节 城市更新行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、渠道因素
四、其他因素
第五节 中国城市更新行业价格现状分析
第六节 中国城市更新行业平均价格走势预测
一、中国城市更新行业价格影响因素
二、中国城市更新行业平均价格走势预测
三、中国城市更新行业平均价格增速预测
第八章 2017-2021年中国城市更新行业区域市场现状分析
第一节 中国城市更新行业区域市场规模分布
第二节 中国华东地区城市更新市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区城市更新市场规模分析
四、华东地区城市更新市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区城市更新市场规模分析
四、华中地区城市更新市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区城市更新市场规模分析
四、华南地区城市更新市场规模预测
第五节 华北地区城市更新市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区城市更新市场规模分析
四、华北地区城市更新市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区城市更新市场规模分析
四、东北地区城市更新市场规模预测
第七节 西部地区市场分析
一、西部地区概述
二、西部地区经济环境分析
三、西部地区城市更新市场规模分析
四、西部地区城市更新市场规模预测
第九章 2017-2021年中国城市更新行业竞争情况
第一节 中国城市更新行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 中国城市更新行业SCP分析
一、理论介绍
二、SCP范式
三、SCP分析框架
第三节 中国城市更新行业竞争环境分析（PEST）
一、政策环境
二、经济环境
三、社会环境
四、技术环境
第十章 城市更新行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优劣势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第十一章2022-2027年中国城市更新行业发展前景分析与预测
第一节 中国城市更新行业未来发展前景分析
一、城市更新行业国内投资环境分析
二、中国城市更新行业市场机会分析
三、中国城市更新行业投资增速预测
第二节 中国城市更新行业未来发展趋势预测
第三节 中国城市更新行业市场发展预测
一、中国城市更新行业市场规模预测
二、中国城市更新行业市场规模增速预测
三、中国城市更新行业产值规模预测
四、中国城市更新行业产值增速预测
五、中国城市更新行业供需情况预测
第四节 中国城市更新行业盈利走势预测
一、中国城市更新行业毛利润同比增速预测
二、中国城市更新行业利润总额同比增速预测
第十二章2022-2027年中国城市更新行业投资风险与营销分析
第一节 城市更新行业投资风险分析
一、城市更新行业政策风险分析
二、城市更新行业技术风险分析
三、城市更新行业竞争风险分析
四、城市更新行业其他风险分析
第二节 城市更新行业应对策略
一、把握国家投资的契机
二、竞争性战略联盟的实施
三、企业自身应对策略
第十三章2022-2027年中国城市更新行业发展战略及规划建议
第一节 中国城市更新行业品牌战略分析
一、城市更新企业品牌的重要性
二、城市更新企业实施品牌战略的意义
三、城市更新企业品牌的现状分析
四、城市更新企业的品牌战略
五、城市更新品牌战略管理的策略
第二节 中国城市更新行业市场的重点客户战略实施
一、实施重点客户战略的必要性
二、合理确立重点客户
三、对重点客户的营销策略
四、强化重点客户的管理
五、实施重点客户战略要重点解决的问题
第三节 中国城市更新行业战略综合规划分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、业务组合战略
四、区域战略规划
五、产业战略规划
六、营销品牌战略
七、竞争战略规划
第十四章2022-2027年中国城市更新行业发展策略及投资建议
第一节 中国城市更新行业产品策略分析
一、服务/产品开发策略
二、市场细分策略
三、目标市场的选择
第二节 中国城市更新行业营销渠道策略
一、城市更新行业渠道选择策略
二、城市更新行业营销策略
第三节 中国城市更新行业价格策略
第四节 观研天下行业分析师投资建议
一、中国城市更新行业重点投资区域分析
二、中国城市更新行业重点投资产品分析
图表详见报告正文······
