一、老年化加剧：传统家庭养老模式越发不堪重负，机构养老成大势所趋
我国人口老龄化程度不断加剧，2021年人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为2.6亿万人，占总人口比18.70%。社科院预计，2025年中国老年人口数量将增至3亿人，2050年我国60岁及以上老年人口将达4.83亿，80岁及以上老年人口将达1.08亿，中国不仅面临全球共性的养老问题，也需要解决特有的养老挑战。
1、独生人口现象导致家庭养老力不从心
目前，我国养老模式主要分为三类，家庭养老、社区养老和机构养老。受传统文化影响，家庭养老一直以来都是我国主流养老方式，据数据显示，目前我国大约96%的老年人选择居家养老。然而随着中国社会老龄化加剧、社会养老责任不断加重，且受独生子女政策影响，我国中老年人口数和劳动年龄人口数之比不断上升，“四二一”形式家庭结构使得独生子女对高龄老年群体的赡养越发力不从心。
传统意义的“养儿防老”已很难解决中国当下及未来的养老问题。逐步增长的老年群体在为社会带来挑战的同时，也为养老机构产业的发展奠定需求基础。可以预见的是未来居家养老比率将呈下降趋势，社区养老和机构养老的比率将上升。
2、社区养老较为理想，但辐射范围有限
社区养老是指老年人居住在自己家中，就近由社区提供统一的医疗康复及活动场所，以及相关的养老服务，相当于以居家养老为主，社区机构养老为辅，通常由国家或地区财政补贴，收费免费或者远低于市场价格，商业性质较小。但适用于有居住条件、活动能力和社交圈子和老人，辐射范围有限。
3、不同模式的养老机构差异较大
养老机构作为一站式的养老方式，包含了其他养老模式的全部服务，包括生活护理，饮食起居，健康管理等。按其运营性质可分为政府公办、公办民营、独立民营三种类型。基本可对应保障型、普通型、高端型的养老机构。
养老机构运营性质分类
| 类别 | 目标群体 | 开发主体 | 是否盈利 |
| 保障型 | 三无老人、五保老人 | 政府 | 否 |
| 普通型 | 普通民众 | 政府/政府和社会共同建设 | 部分盈利 |
| 高端型 | 经济条件较好的老人 | 社会资本 | 是 |
资料来源：观研天下整理
保障型机构通常完全有政府出资，是面向特殊老年群体的社会福利，短期或者长期内不图盈利，目前可提供的资源较为稀少，入住要求较高，难以申请。
而通常由公办民营的普通型养老机构主要针对普通民众。可以为盈利性质或者非盈利性质，收费适中，也是目前国家大力扶持的机构发展方向，面向大部分的有养老刚需的普通民众，有望承担社会养老的“兜底”作用。从2013年开始，“公建民营”一直被列入我国养老改革试点，有逐步偏向市场化的可能性。
与公办公营、公建民营相对应的，则是完全市场化的养老机构。而独立民营的养老机构以市场化核心，以盈利为目的，目前普遍为高端型，主要针对具有高支付能力、对服务品质有要求的人群。
二、养老机构的市场化：各路资本布局多种商业模式
1、国家政策扶持，以房地产商、保险为主的资本蜂拥而入
从2000年开始鼓励发展，到2015年支持民营资本的进入，定量养老服务设施建设，再到2016年确定北京市东城区等50个市（区）作为第一批国家级医养结合试点单位、2016年12月印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，可以看出国家清醒地意识到养老服务市场单靠目前的局面无法满足“老有所依、老有所养”的需求，需要依靠市场的有效介入缓解节供需矛盾。
2016年起，行业并购加速，上市公司纷纷通过并购的方式进入养老行业。
除传统养老机构包括亲和源、新华锦等养老运营商外，在庞大的蛋糕面前，各路资本也开始纷纷布局，如万科、保利、远洋等百余家地产类企业，泰康人寿、合众人寿、太平人寿等众多险资类企业，九如城、同仁堂、英智康复等综合类企业，首开、首创、诚和敬等地方国资类企业，亲和源、光大汇晨等运营类企业等。
此外，BAT三巨头也不容落后。早在2017年，阿里就在北京的一家养老院试点探索智联网养老；到了2019年，百度“爱老驿站”首次在北京大栅栏街道落地，2020，腾讯发布其为养老护理院打造的智能跌倒监测系统。
2、多种商业运营模式并存，商业模式初显
在商业模式上，养老企业主要已形成七大商业模式，分别为护理类模式、康复类模式、医养类模式、地产类模式、保险类模式、政府类模式和运营类模式。
目前来看，国内养老产业主力选手仍然以地产、保险企业为主，其中，传统养老机构大多采用会员模式，设立不同等级标准会员，收取会费，一般收费较高。
而房地产商开发养老地产大多使用销售模式和租售结合模式。重点仍是开发住宅型养老公寓，“重资产，轻运营”特征明显，盈利并不依靠运营，本质仍是地产项目，以销售老年住宅为主，注重老年配套设施及环境打造。
保险公司与其他机构相比有着客源优势，布局的养老社区一般定位中高端客群。在收费方式上，各家保险公司均推出“保单+养老”的收费模式，即消费者购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格，挂钩产品的总保费100-300万不等。
银保监会数据显示，截至2019年9月末，保险机构共投资41个养老社区项目，建筑面积1452万平方米，计划投资金额847.5亿元，设计床位数5.67万个。
而养老项目具体操作模式涉及七大养老+业态类型，分别为与社区结合（新建康养社区、配建养老产品、插建养老设施等）、与医疗设施和教育设施等结合、与旅游景区/商业地产结合、与政府结合（公建民营/公办民营等）、与国际养老运营品牌结合、以及其他类转型相结合（与险资结合、与护理业结合、与国有存量资产盘活、及其他自身资源转型等）的模式。
民营专业运营商的路径较多，既有自建高端养老服务机构，也有通过公建民营的方式与当地政府进行合作，相较而言，后者通过轻资产、重运营的方式规避了养老机构前期高额的资本开支投入，兼具可复制、可盈利特征。
三、养老机构供需情况：供不应求失衡严重，养老机构上演冰火两重天
1、床位供应增长迅速但资源仍难以满足市场
随着老龄化加深，对养老机构和服务的需求也在进一步加大，但在目前，我国的养老服务在供给端仍面临较大缺口，首先表现为床位供给与潜在客户规模的不匹配。
而国家卫生健康委员会数据显示，目前中国需要看护的失能老年人超过4600万人，机构服务缺口巨大。
据国家卫健委《2020年度国家老龄事业发展公报》数据，截至2020年底，全国注册登记的养老机构3.8万个，同比增长11.8%。
2012-2020年我国养老机构数量情况
数据来源：国家卫健委
从床位数来看，目前国内的养老院以小型养老院为主，床位数在50-100张的占75%。据2020年国家统计公报数据显示，2020年底养老服务床位823.8万张，增加62.4万张，增长速度远高于2019年，总数和每千人床位数均有较大增长。
但以我1.67亿65岁以上的老年人口计算，每千位老人拥有养老床位数约为32.4张，仍远低于发达国家50-70张/千人的水平。
但在机构的分布上，我国养老机构资源区域分布不平衡，主要集中在经济发达地区，其中有12个省市的养老院数量超过1000家，江苏、江西的养老院数量最多，安徽、山东和浙江次之。主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区。
从收费标准来看，价格区间500-1000元的养老院占比最高，达到86%，目前市场仍以公益性养老为主。但随着富有的中年群体逐步退休养老，月收费五千甚至万元以上的中高端养老项目的市场正在被发掘，目前我国养老服务机构中市场化经营主体占比已超过50%，并在有望持续提高。主要以地产、保险、国资国企、专业运营公司为主。
全国养老院收费区间分布
数据来源：观研天下整理（XLX）
2、从供不应求到平均入住率低，养老机构上演冰火两重天
近年来，一线城市的高端养老院一位难求的现象屡见不鲜，即便在西部城市，万元以上的养老院也开始出现排队等位现象。这些高端养老院医住娱一体的舒适便捷的环境、专业周到的服务、良好的社交氛围让洗刷了不少老人对养老院的刻板印象。
算上我国1.67亿65岁以上老人、4600万失能老人创造的庞大需求，昭示着养老行业的光明前景。但，养老机构的供不应求是事实，行业内大部分机构的艰难求生也是事实。
实际上，全国4万个养老院，823.8万张床位，只有200多万老人入住。这一数字意味着，全国养老机构平均入住率只有25%，3/4的床位处于空置状态。
据统计，首都北京地区怀柔、延庆、门头沟和顺义入住率低于30%，朝阳等7个区入住率低于50%。而川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。
全国养老机构平均入住率不到40%，而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡，较高的空置率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。
有研究显示，62.4%的养老机构需要10年以上才能收回投资。据民政部数据，目前我国一半以上的民办养老机构收支只能持平，40%的民办养老机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。伴随未来国人机构养老理念的进一步普及，全国机构养老床位的平均利用率仍有较大提升空间。
3、消费端和供给端之间的恶性循环有待打破
究其养老行业冰火两重天的原因，可以从需求和消费者两端分别分析。
首先是消费者所产生的问题——因国情不同，国内老年群体对养老机构的看法也并不一致。
当下，大多数老人还停留在“进养老机构=住院”的思维模式下，对这一业态持排斥态度。再加上国内老年群体多奉行简朴观念，以家庭为重，也有着自己多年建立起的社交圈，比起昂贵又陌生的养老院，他们更乐意与子孙辈、朋友待在一起。这一系列因素，导致很多老人只有在无法照顾自己，身边又无人可交心的情况下，才选择入住养老机构。
在供给端，问题则更为明显。
养老行业的客户需求样式和程度均不同，对服务业者素质的要求很高，但行业内的现状却是——多数从业人员从事专业性较低的工作，掌握高阶护理知识的人才属于少数，再加上养老行业薪资水平普遍难以与繁重的工作内容形成正比，对年轻一代的吸引力自然较小，老年服务人员缺口巨大。
而通常来说，收费高的敬老院才能提供细化服务。可能护理人员配置多，分摊到每一个护理人员身上的压力没那么大，也就愿意花时间多陪老人。而通常由于盈利困难，机构只能通过削减人工支出来控制成本。人员配比低，一定程度上意味着护理人员无暇顾及老人们各方面的需求。
在这样一个艰难度日勉力维系日常运转的条件下，大部分的养老机构所能提供的照护质量可想而之。
供应链与人才的匮乏，导致行业难以落实统一的定价标准和服务标准，缺乏足够健康的标准，老年人更加难以放心接受，机构更加难以盈利。因此我国大多数财力不足的中低端养老院，陷入了艰难运营的恶性循环。
换言之，目前养老市场两极分化，一种是高端养老地产项目不符合多数人群需要，另一端是当前大部分的养老机构服务质量不高、收费不合理，不符合对中档养老机构的需求。
面对与日俱增的市场需求，机构不光需要提升服务完善标准，还需要面对不同老人群体进行多样化、专业化、针对性的市场开发，才能更快打破循环，站稳脚跟。
四、总结：拥抱变革才能迎接曙光
毫无疑问，养老机构的曙光即将到来。理想情况下，政府的公立公营机构仍然负责“兜底”，完全市场化的养老机构负责提供高端服务，而更多介于两者之间的、面向刚需的养老机构则向“连锁化”方向发展，通过连锁化、规模化降低边际成本，扩大品牌认知度。
疫情加速了对养老产业的冲击，也加速了变革，创造了新的机会。老年人对身体和心理的健康更加重视，也对科技的变化有了新的认知。
在科技当道的时代，新技术逐渐成为场内选手和新玩家发力的关键。可以想见，随着时间推移，将会有更多新玩家加入到养老行业中来，能否抓住机会，以投资、合作的方式搭上科技快车，或许是在中国养老市场站住一席之地的关键之所在。
同时，并不完全景气的商业化市场也倒逼在国内的养老机构们不断完善服务、扩展新的模式，为老年群体提供更舒适的养老选择。
谁能熬过黎明前的黑暗，我们拭目以待。
观研报告网发布的《中国养老机构行业发展趋势研究与投资前景分析报告（2022-2029年）》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，以及我中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2018-2022年中国养老机构行业发展概述
第一节 养老机构行业发展情况概述
一、养老机构行业相关定义
二、养老机构行业基本情况介绍
三、养老机构行业发展特点分析
四、养老机构行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、养老机构行业需求主体分析
第二节 中国养老机构行业生命周期分析
一、养老机构行业生命周期理论概述
二、养老机构行业所属的生命周期分析
第三节 养老机构行业经济指标分析
一、养老机构行业的赢利性分析
二、养老机构行业的经济周期分析
三、养老机构行业附加值的提升空间分析
第二章 2018-2022年全球养老机构行业市场发展现状分析
第一节 全球养老机构行业发展历程回顾
第二节 全球养老机构行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲养老机构行业地区市场分析
一、亚洲养老机构行业市场现状分析
二、亚洲养老机构行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲养老机构行业市场前景分析
第四节 北美养老机构行业地区市场分析
一、北美养老机构行业市场现状分析
二、北美养老机构行业市场规模与市场需求分析
三、北美养老机构行业市场前景分析
第五节 欧洲养老机构行业地区市场分析
一、欧洲养老机构行业市场现状分析
二、欧洲养老机构行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲养老机构行业市场前景分析
第六节 2022-2029年世界养老机构行业分布走势预测
第七节 2022-2029年全球养老机构行业市场规模预测
第三章 中国养老机构行业产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节 我国宏观经济环境对养老机构行业的影响分析
第三节 中国养老机构行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
三、主要行业标准
第四节 政策环境对养老机构行业的影响分析
第五节 中国养老机构行业产业社会环境分析
第四章 中国养老机构行业运行情况
第一节 中国养老机构行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国养老机构行业市场规模分析
一、影响中国养老机构行业市场规模的因素
二、中国养老机构行业市场规模
三、中国养老机构行业市场规模解析
第三节 中国养老机构行业供应情况分析
一、中国养老机构行业供应规模
二、中国养老机构行业供应特点
第四节 中国养老机构行业需求情况分析
一、中国养老机构行业需求规模
二、中国养老机构行业需求特点
第五节 中国养老机构行业供需平衡分析
第五章 中国养老机构行业产业链和细分市场分析
第一节 中国养老机构行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、养老机构行业产业链图解
第二节 中国养老机构行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对养老机构行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对养老机构行业的影响分析
第三节 我国养老机构行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第六章 2018-2022年中国养老机构行业市场竞争分析
第一节 中国养老机构行业竞争要素分析
一、产品竞争
二、服务竞争
三、渠道竞争
四、其他竞争
第二节 中国养老机构行业竞争现状分析
一、中国养老机构行业竞争格局分析
二、中国养老机构行业主要品牌分析
第三节 中国养老机构行业集中度分析
一、中国养老机构行业市场集中度影响因素分析
二、中国养老机构行业市场集中度分析
第七章 2018-2022年中国养老机构行业模型分析
第一节 中国养老机构行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国养老机构行业SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国养老机构行业SWOT分析结论
第三节 中国养老机构行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第八章 2018-2022年中国养老机构行业需求特点与动态分析
第一节 中国养老机构行业市场动态情况
第二节 中国养老机构行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 养老机构行业成本结构分析
第四节 养老机构行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国养老机构行业价格现状分析
第六节 中国养老机构行业平均价格走势预测
一、中国养老机构行业平均价格趋势分析
二、中国养老机构行业平均价格变动的影响因素
第九章 中国养老机构行业所属行业运行数据监测
第一节 中国养老机构行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国养老机构行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国养老机构行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 2018-2022年中国养老机构行业区域市场现状分析
第一节 中国养老机构行业区域市场规模分析
影响养老机构行业区域市场分布的因素
中国养老机构行业区域市场分布
第二节 中国华东地区养老机构行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区养老机构行业市场分析
（1）华东地区养老机构行业市场规模
（2）华南地区养老机构行业市场现状
（3）华东地区养老机构行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区养老机构行业市场分析
（1）华中地区养老机构行业市场规模
（2）华中地区养老机构行业市场现状
（3）华中地区养老机构行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区养老机构行业市场分析
（1）华南地区养老机构行业市场规模
（2）华南地区养老机构行业市场现状
（3）华南地区养老机构行业市场规模预测
第五节 华北地区养老机构行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区养老机构行业市场分析
（1）华北地区养老机构行业市场规模
（2）华北地区养老机构行业市场现状
（3）华北地区养老机构行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区养老机构行业市场分析
（1）东北地区养老机构行业市场规模
（2）东北地区养老机构行业市场现状
（3）东北地区养老机构行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区养老机构行业市场分析
（1）西南地区养老机构行业市场规模
（2）西南地区养老机构行业市场现状
（3）西南地区养老机构行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区养老机构行业市场分析
（1）西北地区养老机构行业市场规模
（2）西北地区养老机构行业市场现状
（3）西北地区养老机构行业市场规模预测
第十一章 养老机构行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优 势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第六节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第七节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第八节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第九节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第十节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第十二章 2022-2029年中国养老机构行业发展前景分析与预测
第一节 中国养老机构行业未来发展前景分析
一、养老机构行业国内投资环境分析
二、中国养老机构行业市场机会分析
三、中国养老机构行业投资增速预测
第二节 中国养老机构行业未来发展趋势预测
第三节 中国养老机构行业规模发展预测
一、中国养老机构行业市场规模预测
二、中国养老机构行业市场规模增速预测
三、中国养老机构行业产值规模预测
四、中国养老机构行业产值增速预测
五、中国养老机构行业供需情况预测
第四节 中国养老机构行业盈利走势预测
第十三章 2022-2029年中国养老机构行业进入壁垒与投资风险分析
第一节 中国养老机构行业进入壁垒分析
一、养老机构行业资金壁垒分析
二、养老机构行业技术壁垒分析
三、养老机构行业人才壁垒分析
四、养老机构行业品牌壁垒分析
五、养老机构行业其他壁垒分析
第二节 养老机构行业风险分析
一、养老机构行业宏观环境风险
二、养老机构行业技术风险
三、养老机构行业竞争风险
四、养老机构行业其他风险
第三节 中国养老机构行业存在的问题
第四节 中国养老机构行业解决问题的策略分析
第十四章 2022-2029年中国养老机构行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国养老机构行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国养老机构行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 养老机构行业营销策略分析
一、养老机构行业产品营销
二、养老机构行业定价策略
三、养老机构行业渠道选择策略
第四节 观研天下分析师投资建议
