物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
我国物业管理行业发展趋势如下：
1、政策鼓励风向未变，地方政府治理作用持续强化
根据2021年国家颁布的相关政策来看，其文件均显示鼓励物管行业发展风向未变，具体内容涉及综合治理体制机制优化、鼓励社区增值服务及智慧化发展等。而对于整治物业服务突出问题等相关的规定，国家政府最主要的意图还是想优化市场运行及竞争环境，整体我国物业管理行业政策鼓励风向未变，市场发展也将更加健康、有序。
2021年我国物业管理行业国家层面相关政策或会议汇总情况
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部门 |
政策 |
主要内容 |
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住建部等十部委 |
《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 |
扩大业委会决策事项的范围；明确业委会的选举、决策、监督、退出机制；构建市场化价格机制；加大维修资金归集力度，优化维修资金使用流程；鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸；加大维修资金归集力度，优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率 |
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国家发改委 |
《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 |
支持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式，提高物业服务质量和标准化水平等任务 |
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商务部等十二部门 |
《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》 |
提出因地制宜发展品质提升类业态，鼓励发展特色餐饮、新式书店；优化信息服务，依托智慧社区信息系统，构建城市便民生活圈智慧服务平台 |
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十三届全国人大四次会议 |
《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 |
要以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级；加快发展物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给；推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提高城乡社区精准化精细化服务管理能力；推进审批权限和公共服务事项向基层延伸，构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台，推动就业社保、养老托育、扶残助残、医疗卫生、家政服务、物流商超、治安执法、纠纷调处、心理援助等便民服务场景有机集成和精准对接；完善城市社区居委会职能，督促业委会和物业服务企业履行职责，改进社区物业服务管理；构建专职化、专业化的城乡社区工作者队伍 |
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中共中央、国务院 |
《中共中央、国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》 |
提出要研究制定社区服务条例、编制城乡社区服务体系建设规划、完善支持社区服务业发展政策、推进社区服务标准化 |
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人社部等八部门 |
《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》 |
规范用工，明确劳动者权益保障责任；健全制度，补齐劳动者权益保障短板；提升效能，优化劳动者权益保障服务；齐抓共管，完善劳动者权益保障工作机制 |
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住建部等八部门 |
《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 |
整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务的行为；整治超出合同约定或公示收费项目标准收取费用的行为；整治未按规定公示维修资金使用情况等相关信息的行为；整治擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；整治未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息的行为 |
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商务部 |
《城市商圈建设指南》 |
提出为城市高质量发展和消费升级需要，应更好指导城市商圈建设，构建多层级城市商业体系，提升居民消费品质 |
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民政部 |
《社区社会组织章程示范文本》 |
鼓励和引导社区社会组织发展，保护社区社会组织及其成员的合法权益，提高社区社会组织规范化程度 |
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国务院 |
《“十四五”就业促进规划》 |
支持生产性服务业和服务外包创新发展，加快生活服务业高品质和多样化升级，稳定社区服务和社会工作服务岗位，充分释放服务业就业容量大的优势 |
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住建部、国家发改委 |
《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》 |
要求加强城镇老旧小区改造配套设施建设，强调推行物业专业化管理，城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管，引导相关配套设施产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度 |
数据来源：观研天下整理
与此同时，地方政府也积极延续国家政策基调，围绕物业的基层治理作用进行展开，尤其是在市场化跟规范化方面与国家主基调一致，如采用分级收费、质价相符，完善价格机制，鼓励社区增值服务拓展等。由此可见，各地物管的基层治理作用持续强化。
2021年地方性物业管理条例出台及修订事件
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时间 |
地区 |
政策名称 |
内容 |
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2021-02 |
聊城市 |
《聊城市物业管理条例》 |
作出对前期物业管理、业主组织与物业管理委员会、物业的使用与维护、旧住宅区物业管理、监督管理等规定 |
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2021-02 |
黑龙江省 |
《黑龙江省住宅物业管理条例》 |
明确社区党建引领居委会和业委会管理、街道政府具体监督管理、书面发起业委会选举、物业服务人与开发建设主体的责任区分等规定 |
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2021-03 |
兰州市 |
《兰州市物业管理条例》 |
首次增加党建引领和工会组建等内容，要建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人依法开展物业管理活动，鼓励和支持设立工会等群团组织，积极发挥群团组织在物业管理中的作用 |
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2021-04 |
湖南省 |
《湖南省物业管理条例》 |
明确政府监管物业管理服务、物业维护资金使用、业主大会与业委会召开、居委会配合管理物业等情形 |
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2021-04 |
台州市 |
《台州市物业管理条例》 |
要求各单位明确物业管理区域划分，倡导“业主自治”，合理公开物业服务收费，发展物业管理委员会 |
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2021-05 |
陕西省 |
《陕西省物业服务管理条例》 |
进一步规范民政部门对物业企业、业主委员会等的监督工作 |
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2021-06 |
海南省 |
《海南经济特区物业管理条例》 |
创新和改进业主大会成立、业主委员会监管、提升物业服务质量等问题 |
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2021-06 |
吉林省 |
《吉林省物业管理条例》 |
明确建设单位如何划定物业管理区域、物业服务人员收取物业费方式、专项维修资金使用范围等问题 |
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2021-07 |
河南省 |
《河南省物业管理条例》 |
删除成为业委会委员需按时交纳物业费等相关费用的限制 |
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2021-08 |
杭州市 |
《杭州市物业管理条例》 |
明确物业管理区域的划分，鼓励运用数字赋能物业管理，创设物业管理委员会制度等内容 |
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2021-09 |
宁波市 |
《宁波市住宅小区物业管理条例》 |
针对物业管理服务难以召开、服务收费不透明等情况进行整改，明确各方权利与义务，确定物业管理区域，促进业主自治 |
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2021-09 |
郑州市 |
《郑州市物业管理条例》 |
对物业侵占电梯广告收入将被处罚等进行详细规定 |
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2021-11 |
徐州市 |
《徐州市住宅物业管理条例》 |
规范住宅物业管理区域的划分、物业管理组织形式、物业管理服务、物业保修金和专项维修资金、监督管理以及法律责任等方面，并且鼓励物业服务与养老服务相结合 |
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2021-11 |
珠海市 |
《珠海经济特区物业管理条例》 |
修改包括小区物业费、共有部分的经营与收益等，明确物业服务人的范围为物业服务企业和其他管理人 |
数据来源：观研天下整理
2、增值赛道丰富，企业并购整合助力物管集中度持续提升，多元布局蓬勃发展
近年来，国内物业管理重点企业在管面积中非住业态平均占比不断提升，这说明当前主流物企在非住领域业态物管的布局规模逐渐扩大，截止2021年上半年占比已达34.3%，其中保利物业、雅生活服务在管面积中非住占比分别为57.5%、55.1%，占据主导。
数据来源：观研天下整理
具体从近几年主流企业并收购事件来看，碧桂园服务、金科服务、旭辉永升服务、融创服务等头部企业逐渐对非住业态领域的商办、学校、医院、产业园、交通、城市服务、景区等实现全面覆盖，增值赛道日益丰富。
2020-2021年我国主流物企收并购拓展业态/新增增值服务相关事件
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公司 |
时间 |
收购标的 |
股权比例 |
对价（亿元） |
标的相关领域 |
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碧桂园服务 |
2020-01 |
溧阳中立电梯 |
60.0% |
- |
电梯制造运营 |
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2020-04 |
文津国际保险 |
100.0% |
0.84 |
保险 |
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2020-08 |
城市纵横 |
100.0% |
15.12 |
电梯媒体 |
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2020-10 |
满国康洁 |
70.0% |
24.50 |
环卫服务 |
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2020-11 |
福建东飞 |
60.0% |
8.71 |
环卫服务 |
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新城悦服务 |
2020-05 |
诚悦时代 |
61.5% |
1.05 |
商办/公建物管 |
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2020-11 |
华安物业 |
60.0% |
0.63 |
城市服务 |
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2021-02 |
云柜网络技术 |
100.0% |
0.33 |
快递柜/网络技术 |
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2021-05 |
丽都物业 |
55.0% |
0.29 |
公建物管 |
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2021-06 |
梁士物业 |
- |
- |
医院物管 |
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2021-06 |
祥城物业 |
80.0% |
0.40 |
公建物管 |
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融创服务 |
2020-05 |
开元物业 |
85.0% |
14.88 |
酒店文旅 |
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2020-05 |
环球世纪 |
95.0% |
0.09 |
会议会展 |
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2020-05 |
北京金泰合 |
100.0% |
0.00 |
房产经纪 |
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旭辉永升服务 |
2020-02 |
青岛银盛泰物业 |
100.0% |
0.09 |
商写物管 |
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2021-02 |
华熙鑫安 |
50.0% |
- |
体育场馆物管 |
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2021-06 |
上海星悦 |
90.1% |
2.97 |
商业物管 |
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2021-09 |
湖南美中环境 |
51.0% |
0.58 |
环卫服务 |
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2021-10 |
美凯龙物业 |
80.0% |
6.96 |
商业物管 |
数据来源：观研天下整理
3、商管模式有望成为物业管理行业企业在市场竞争中的“突破手”
商管是近几年发展起来的物业管理模式之一，其涵盖范围包括从前期开业筹备（到日常运营管理的零售商业全链条管理服务，具有很高品牌资源、资金及运营等壁垒。不过，商管赛道具有收益强、业务延伸空间广、单盘盈利模型成长性强等优势，在物业管理行业白热化市场竞争中视为具备高壁垒、高成长性的优质赛道，并且有望成为企业在市场竞争中的“突破手”。
商管委托管理模式下业务内容
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细分业务 |
业务内容 |
服务对象 |
收费模式 |
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前期服务 |
市场研究及定位 |
市场研究及分析，进行可行性研究、财务预测、定位策略的研究，优化定位、品牌、客群 |
业主 |
单次固定服务费 |
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租户招商 |
协助业主招揽租户并签订租约，监督工程、管理租户的进入、调配等 |
业主 |
固定服务费 |
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筹备开幕 |
筹备开幕、推广等活动 |
业主 |
按面积收取固定服务费 |
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商业运营及物业管理 |
物业管理服务 |
提供安保、清洁、维保、绿化、客服服务 |
租户 |
按面积收取固定服务费 |
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租户管理及收租服务 |
处理租户查询及投诉、处理租金款项、确保收缴、租户指导（提供客户培训、维护消费者关系、调整店铺陈列布局） |
业主 |
酬金制服务费 |
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推广服务 |
为项目进行营销推广 |
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招商服务 |
二次招揽租户 |
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其他增值服务 |
协助管理停车场、广告位、公共区域 |
业主、租户、消费者 |
酬金制服务费、经营收入分成 |
数据来源：观研天下整理
但是，商管委托管理模式具有很大的市场发展空间，具体表现在全国购物中心规模平稳增长。根据弗若斯特沙利文数据显示，2020年，中国在管商业广场总数2万家，在管面积8.3亿平米，其中两万方及以上购物中心在管面积5.7亿平米；商业运营总收入8369亿元，其中商业运营收入2059亿元、租金收入6310亿元。未来，随着存量购物中心改造、新建设的开业等经营规模提升，将进一步推动商业运营规模的增长。因此，预计2025年，我国在管面积将达到11.6亿平米，其中两万方以上购物中心8.3亿平米，商业运营总收入1.3万亿元。
数据来源：观研天下整理
数据来源：观研天下整理（WYD）
观研报告网发布的《中国物业管理行业现状深度研究与发展前景分析报告（2022-2029年）》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2018-2022年中国物业管理行业发展概述
第一节 物业管理行业发展情况概述
一、物业管理行业相关定义
二、物业管理特点分析
三、物业管理行业基本情况介绍
四、物业管理行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、物业管理行业需求主体分析
第二节 中国物业管理行业生命周期分析
一、物业管理行业生命周期理论概述
二、物业管理行业所属的生命周期分析
第三节 物业管理行业经济指标分析
一、物业管理行业的赢利性分析
二、物业管理行业的经济周期分析
三、物业管理行业附加值的提升空间分析
第二章 2018-2022年全球物业管理行业市场发展现状分析
第一节 全球物业管理行业发展历程回顾
第二节 全球物业管理行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲物业管理行业地区市场分析
一、亚洲物业管理行业市场现状分析
二、亚洲物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲物业管理行业市场前景分析
第四节 北美物业管理行业地区市场分析
一、北美物业管理行业市场现状分析
二、北美物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、北美物业管理行业市场前景分析
第五节 欧洲物业管理行业地区市场分析
一、欧洲物业管理行业市场现状分析
二、欧洲物业管理行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲物业管理行业市场前景分析
第六节 2022-2029年世界物业管理行业分布走势预测
第七节 2022-2029年全球物业管理行业市场规模预测
第三章 中国物业管理行业产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节 我国宏观经济环境对物业管理行业的影响分析
第三节 中国物业管理行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
三、主要行业标准
第四节 政策环境对物业管理行业的影响分析
第五节 中国物业管理行业产业社会环境分析
第四章 中国物业管理行业运行情况
第一节 中国物业管理行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国物业管理行业市场规模分析
一、影响中国物业管理行业市场规模的因素
二、中国物业管理行业市场规模
三、中国物业管理行业市场规模解析
第三节 中国物业管理行业供应情况分析
一、中国物业管理行业供应规模
二、中国物业管理行业供应特点
第四节 中国物业管理行业需求情况分析
一、中国物业管理行业需求规模
二、中国物业管理行业需求特点
第五节 中国物业管理行业供需平衡分析
第五章 中国物业管理行业产业链和细分市场分析
第一节 中国物业管理行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、物业管理行业产业链图解
第二节 中国物业管理行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对物业管理行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对物业管理行业的影响分析
第三节 我国物业管理行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第六章 2018-2022年中国物业管理行业市场竞争分析
第一节 中国物业管理行业竞争现状分析
一、中国物业管理行业竞争格局分析
二、中国物业管理行业主要品牌分析
第二节 中国物业管理行业集中度分析
一、中国物业管理行业市场集中度影响因素分析
二、中国物业管理行业市场集中度分析
第三节 中国物业管理行业竞争特征分析
一、 企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第七章 2018-2022年中国物业管理行业模型分析
第一节 中国物业管理行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国物业管理行业SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国物业管理行业SWOT分析结论
第三节 中国物业管理行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第八章 2018-2022年中国物业管理行业需求特点与动态分析
第一节 中国物业管理行业市场动态情况
第二节 中国物业管理行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 物业管理行业成本结构分析
第四节 物业管理行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国物业管理行业价格现状分析
第六节 中国物业管理行业平均价格走势预测
一、中国物业管理行业平均价格趋势分析
二、中国物业管理行业平均价格变动的影响因素
第九章 中国物业管理行业所属行业运行数据监测
第一节 中国物业管理行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国物业管理行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国物业管理行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 2018-2022年中国物业管理行业区域市场现状分析
第一节 中国物业管理行业区域市场规模分析
一、影响物业管理行业区域市场分布的因素
二、中国物业管理行业区域市场分布
第二节 中国华东地区物业管理行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区物业管理行业市场分析
（1）华东地区物业管理行业市场规模
（2）华南地区物业管理行业市场现状
（3）华东地区物业管理行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区物业管理行业市场分析
（1）华中地区物业管理行业市场规模
（2）华中地区物业管理行业市场现状
（3）华中地区物业管理行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区物业管理行业市场分析
（1）华南地区物业管理行业市场规模
（2）华南地区物业管理行业市场现状
（3）华南地区物业管理行业市场规模预测
第五节 华北地区物业管理行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区物业管理行业市场分析
（1）华北地区物业管理行业市场规模
（2）华北地区物业管理行业市场现状
（3）华北地区物业管理行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区物业管理行业市场分析
（1）东北地区物业管理行业市场规模
（2）东北地区物业管理行业市场现状
（3）东北地区物业管理行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区物业管理行业市场分析
（1）西南地区物业管理行业市场规模
（2）西南地区物业管理行业市场现状
（3）西南地区物业管理行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区物业管理行业市场分析
（1）西北地区物业管理行业市场规模
（2）西北地区物业管理行业市场现状
（3）西北地区物业管理行业市场规模预测
第十一章 物业管理行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第六节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
······
第十二章 2022-2029年中国物业管理行业发展前景分析与预测
第一节 中国物业管理行业未来发展前景分析
一、物业管理行业国内投资环境分析
二、中国物业管理行业市场机会分析
三、中国物业管理行业投资增速预测
第二节 中国物业管理行业未来发展趋势预测
第三节 中国物业管理行业规模发展预测
一、中国物业管理行业市场规模预测
二、中国物业管理行业市场规模增速预测
三、中国物业管理行业产值规模预测
四、中国物业管理行业产值增速预测
五、中国物业管理行业供需情况预测
第四节 中国物业管理行业盈利走势预测
第十三章 2022-2029年中国物业管理行业进入壁垒与投资风险分析
第一节 中国物业管理行业进入壁垒分析
一、物业管理行业资金壁垒分析
二、物业管理行业技术壁垒分析
三、物业管理行业人才壁垒分析
四、物业管理行业品牌壁垒分析
五、物业管理行业其他壁垒分析
第二节 物业管理行业风险分析
一、物业管理行业宏观环境风险
二、物业管理行业技术风险
三、物业管理行业竞争风险
四、物业管理行业其他风险
第三节 中国物业管理行业存在的问题
第四节 中国物业管理行业解决问题的策略分析
第十四章 2022-2029年中国物业管理行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国物业管理行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国物业管理行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 物业管理行业营销策略分析
一、物业管理行业产品策略
二、物业管理行业定价策略
三、物业管理行业渠道策略
四、物业管理行业促销策略
第四节 观研天下分析师投资建议
