商业地产，指作为商业用途的地产，亦称商铺地产；以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式；以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
商业地产的三种主要商业运营模式
|
|
重资产运营模式 |
轻资产运营模式 |
基金化运营模式 |
|
收入 |
租金收入、物业管理费收入和其他多种经营收入 |
管理费收入和其他多种经营收入 |
租金收入分成、管理费收入和其他多种经营收入 |
|
成本 |
开发成本、管理成本 |
管理成本 |
分担开发成本、管理成本 |
|
资金沉淀 |
较多 |
无 |
较少 |
|
优点 |
对于商场更加可控，特别是选址定位对商场的运营结果起到关键作用；稳定期后能收到较大规模的现金流入 |
完全轻资产模式，不需要大额投资支出，毛利率、净资产收益率高 |
利益绑定，使得被管理方更加信任管理方，有效避免利益不一致问题，且优秀的管理能力也能带来良好的投资回报 |
|
缺点 |
资金沉淀高、回笼慢、投资回报低 |
利益绑定较少，非常依赖公司的管理水平 |
仍需进行一部分投资，很难撇开投资因素分析管理平台的能力优劣 |
资料来源：公开资料整理
市场现状
1、发展历程
自改革开放后，我国商业地产行业正式进入起步阶段，其中东南沿海经济区逐渐出现副食品商店、集市、供销社等商业业态。1992年-2002年，国内商业地产行业得到较快发展，尤其是北京、上海、广州等大型城市涌现出百货店、超市这类商业。此后十年间商业地产逐渐成型，商业业态更为丰富，比如商业步行街、购物中心、专业市场等，这些商业地产主要集聚于全国大中型城市或区域。2012年后，我国商业地产行业发展地更为有序成熟，开发形式及开发理念均呈多样化态势。
我国商业地产行业发展历程
资料来源：观研天下整理
2、市场规模
2017-2019年我国商业地产年度指数整体持续走高，2020年受疫情影响，国内商业地产行业市场回落，指数有所下跌；2021年经济及消费恢复态势向好发展，商业地产市场回暖，指数显著上涨，其中第四季度商业地产指数为153.41，比上季度环比增长17.61。此外我国商业地产行业呈现周期性规律，四季度指数最高。
数据来源：RET、观研天下整理
（1）商业营业用房
一方面从我国商业营业用房供给来看，近年来商业营业用房新开工面积增长步伐放缓，2017-2021年商业营业用房新开工面积从20484万平方米减少为14106万平方米；2021年新开工面积同比减少21.7%，至2022年4月累计新开工面积2751万平方米，同比增速-27.3%。表明我国商业营业用房去库存持续长周期但已取得不错成效。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
同时国内商业营业用房销售额逐年递减，2020年销售额首次跌破10000亿元，同比增速为-11.2%；2021年商业营业用房销售额持续下跌到9692亿元，至2022年4月累计销售额2334亿元，比同期增加1.0%。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
无独有偶，随着城市可用土地资源的日趋减少，土地竞争愈发激烈，会进一步压缩房企利润空间；另外电商的快速发展严重冲击传统商业，因此行业内投资积极性降低，我国商业营业用房开发投资力度逐年下降，从2017年的15640亿元缩减为2021年的12445亿元；至2022年4月商业营业用房行业共投资3259亿元，累计增长-5.3%。未来后疫情时代，在三四线城市商业的不断发展下，商业营业用房投资市场会逐渐恢复常态。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
（2）办公楼
另一方面从我国办公楼行业来看，2017-2021年国内办公楼新开工面积波动变化，2019年新开工面积达到近几年的最大值，为7084万平方米，同比增长17.1%；此后办公楼新开工面积连续下滑，2020、2021年新开工面积分别为6604万平方米、5224万平方米，2021年下降幅度扩大到20.9%；至2022年4月累计办公楼新开工面积1023万平方米，较同期同比降低19.5%。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
值得注意的是，北京、上海、广州、深圳这四个一线重点城市的办公楼租金均出现不同程度的下跌。其中北京办公楼租金跌幅最大，月度租金从2019年Q4的358.7元/平方米下降到2022年Q1的323.2元/平方米；广州办公楼租金跌幅最小，2022年Q1月度租金为168.4元/平方米，比2019年Q4降低9.6元/平方米。
数据来源：公开资料整理
与此同时，由于经济下行压力导致国内办公市场需求也有所下降，2017-2021年办公楼销售额连年下滑，至2021年办公楼销售额同比减少6.9%，为4701亿元；2022年4月累计销售额1104亿元，同比增长-5.2%。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
我国办公楼市场发展受宏观经济影响较大，当国内经济增速提升时，给办公楼投资市场带来积极影响，具体表现在2019年办公楼投资额稍有回升，同比增长2.8%；2020年投资额再次同比增长5.4%，投资规模达到6494亿元；随后2021年又回落，2022年前四月我国办公楼投资额累计为1554亿元，同比降低8.25。虽然办公楼投资市场受疫情和房地产政策压制，但整体仍保持高位。
数据来源：国家统计局、观研天下整理
3、规模展望
2021年以来我国大宗物业投资市场迎来强劲复苏，在此市场环境下商业地产行业投资有望增添。根据2022年第一季度的商业地产投资业态来看，办公楼投资额约是全国商业地产投资总量的一半，可见办公楼最为受到市场重视。一般来说办公楼投资回报率为8%-10%，较其他业态相对较高，如此高性价比的选项更能带来稳定良好收益；另外随着“共享”的深入发展，办公空间升级转型成“共享办公”模式，办公楼市场具有长期可持续发展潜力，未来办公楼将在城市地位中发挥巨大作用。
数据来源：公开资料整理
基于国内经济的高速发展、消费结构的升级以及城市化进程的推进，我国商业地产行业在二三十年时间内实现了跨越式发展，但整个行业存在严重的同质化现象。为改变商业地产的这种不利局面，国家及地方政府开展培育国际消费中心城市的建设规划，以北京、上海、广州、天津、重庆五个城市为试点对象，带动其他城市释放消费潜力，构建强大国内市场。从发展趋势看，这将为商业地产行业提供新型特色的消费环境和创新的消费机制体制。（PY）
部分城市商业建设规划
|
城市 |
建设方向 |
|
北京市 |
北京突出首都功能，以打造一批具有国际影响力的消费地标、做好“首都文化+”文章等为重点，提出全面实施消费新地标打造、消费品牌矩阵培育等“十大专项活动” |
|
上海市 |
上海突出高端资源集聚、市场创新活跃等优势，着力打造全球新品首发地、全球消费目的地、全面打响“上海服务”“上海制造”“上海购物”“上海文化”四大品牌 |
|
广州市 |
广州提出深入实施“尚品”“提质”“强能”“通达”“美誉”五大工程，打造“广聚天下客、广卖天下货、广货卖天下”的国际消费高地 |
|
天津市 |
天津深入贯彻落实京津冀协同发展战略，提出构建“一个中心、多点支撑”的商圈格局，做好河、海、港、洋楼和小镇五篇文章，打造面向东北亚、辐射俄罗斯和中东欧的特色型国际消费中心城市 |
|
重庆市 |
重庆提出建设国际购物、美食、会展、旅游、文化“五大名城”，开展渝货精品培育、特色服务品牌塑造等“十大工程”，打造富有巴渝特色、辐射西部地区、面向东南亚、南亚的特色型国际消费中心城市 |
资料来源：公开资料整理
观研报告网发布的《中国商业地产行业发展深度研究与投资前景预测报告（2022-2029年）》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2018-2022年中国商业地产行业发展概述
第一节 商业地产行业发展情况概述
一、商业地产行业相关定义
二、商业地产特点分析
三、商业地产行业基本情况介绍
四、商业地产行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、商业地产行业需求主体分析
第二节 中国商业地产行业生命周期分析
一、商业地产行业生命周期理论概述
二、商业地产行业所属的生命周期分析
第三节 商业地产行业经济指标分析
一、商业地产行业的赢利性分析
二、商业地产行业的经济周期分析
三、商业地产行业附加值的提升空间分析
第二章 2018-2022年全球商业地产行业市场发展现状分析
第一节 全球商业地产行业发展历程回顾
第二节 全球商业地产行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲商业地产行业地区市场分析
一、亚洲商业地产行业市场现状分析
二、亚洲商业地产行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲商业地产行业市场前景分析
第四节 北美商业地产行业地区市场分析
一、北美商业地产行业市场现状分析
二、北美商业地产行业市场规模与市场需求分析
三、北美商业地产行业市场前景分析
第五节 欧洲商业地产行业地区市场分析
一、欧洲商业地产行业市场现状分析
二、欧洲商业地产行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲商业地产行业市场前景分析
第六节 2022-2029年世界商业地产行业分布走势预测
第七节 2022-2029年全球商业地产行业市场规模预测
第三章 中国商业地产行业产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析
七、对外贸易发展形势分析
第二节 我国宏观经济环境对商业地产行业的影响分析
第三节 中国商业地产行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
三、主要行业标准
第四节 政策环境对商业地产行业的影响分析
第五节 中国商业地产行业产业社会环境分析
第四章 中国商业地产行业运行情况
第一节 中国商业地产行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国商业地产行业市场规模分析
一、影响中国商业地产行业市场规模的因素
二、中国商业地产行业市场规模
三、中国商业地产行业市场规模解析
第三节 中国商业地产行业供应情况分析
一、中国商业地产行业供应规模
二、中国商业地产行业供应特点
第四节 中国商业地产行业需求情况分析
一、中国商业地产行业需求规模
二、中国商业地产行业需求特点
第五节 中国商业地产行业供需平衡分析
第五章 中国商业地产行业产业链和细分市场分析
第一节 中国商业地产行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、商业地产行业产业链图解
第二节 中国商业地产行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对商业地产行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对商业地产行业的影响分析
第三节 我国商业地产行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第六章 2018-2022年中国商业地产行业市场竞争分析
第一节 中国商业地产行业竞争现状分析
一、中国商业地产行业竞争格局分析
二、中国商业地产行业主要品牌分析
第二节 中国商业地产行业集中度分析
一、中国商业地产行业市场集中度影响因素分析
二、中国商业地产行业市场集中度分析
第三节 中国商业地产行业竞争特征分析
一、 企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第七章 2018-2022年中国商业地产行业模型分析
第一节 中国商业地产行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国商业地产行业SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国商业地产行业SWOT分析结论
第三节 中国商业地产行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第八章 2018-2022年中国商业地产行业需求特点与动态分析
第一节 中国商业地产行业市场动态情况
第二节 中国商业地产行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 商业地产行业成本结构分析
第四节 商业地产行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国商业地产行业价格现状分析
第六节 中国商业地产行业平均价格走势预测
一、中国商业地产行业平均价格趋势分析
二、中国商业地产行业平均价格变动的影响因素
第九章 中国商业地产行业所属行业运行数据监测
第一节 中国商业地产行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国商业地产行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国商业地产行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 2018-2022年中国商业地产行业区域市场现状分析
第一节 中国商业地产行业区域市场规模分析
一、影响商业地产行业区域市场分布的因素
二、中国商业地产行业区域市场分布
第二节 中国华东地区商业地产行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区商业地产行业市场分析
（1）华东地区商业地产行业市场规模
（2）华南地区商业地产行业市场现状
（3）华东地区商业地产行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区商业地产行业市场分析
（1）华中地区商业地产行业市场规模
（2）华中地区商业地产行业市场现状
（3）华中地区商业地产行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区商业地产行业市场分析
（1）华南地区商业地产行业市场规模
（2）华南地区商业地产行业市场现状
（3）华南地区商业地产行业市场规模预测
第五节 华北地区商业地产行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区商业地产行业市场分析
（1）华北地区商业地产行业市场规模
（2）华北地区商业地产行业市场现状
（3）华北地区商业地产行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区商业地产行业市场分析
（1）东北地区商业地产行业市场规模
（2）东北地区商业地产行业市场现状
（3）东北地区商业地产行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区商业地产行业市场分析
（1）西南地区商业地产行业市场规模
（2）西南地区商业地产行业市场现状
（3）西南地区商业地产行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区商业地产行业市场分析
（1）西北地区商业地产行业市场规模
（2）西北地区商业地产行业市场现状
（3）西北地区商业地产行业市场规模预测
第十一章 商业地产行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第六节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
······
第十二章 2022-2029年中国商业地产行业发展前景分析与预测
第一节 中国商业地产行业未来发展前景分析
一、商业地产行业国内投资环境分析
二、中国商业地产行业市场机会分析
三、中国商业地产行业投资增速预测
第二节 中国商业地产行业未来发展趋势预测
第三节 中国商业地产行业规模发展预测
一、中国商业地产行业市场规模预测
二、中国商业地产行业市场规模增速预测
三、中国商业地产行业产值规模预测
四、中国商业地产行业产值增速预测
五、中国商业地产行业供需情况预测
第四节 中国商业地产行业盈利走势预测
第十三章 2022-2029年中国商业地产行业进入壁垒与投资风险分析
第一节 中国商业地产行业进入壁垒分析
一、商业地产行业资金壁垒分析
二、商业地产行业技术壁垒分析
三、商业地产行业人才壁垒分析
四、商业地产行业品牌壁垒分析
五、商业地产行业其他壁垒分析
第二节 商业地产行业风险分析
一、商业地产行业宏观环境风险
二、商业地产行业技术风险
三、商业地产行业竞争风险
四、商业地产行业其他风险
第三节 中国商业地产行业存在的问题
第四节 中国商业地产行业解决问题的策略分析
第十四章 2022-2029年中国商业地产行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国商业地产行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国商业地产行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 商业地产行业营销策略分析
一、商业地产行业产品策略
二、商业地产行业定价策略
三、商业地产行业渠道策略
四、商业地产行业促销策略
第四节 观研天下分析师投资建议
