一、房地产行业发展不及预期，行业数据出现较大下滑
房地产是一个较为复杂的综合概念。从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成，土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起，建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。对于普通百姓来说，房子更多的是一种居住和使用的功能。我国房地产行业风云变幻，走出了一条极具自身特色的发展道路。2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，2022年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。2023年1月17日，国家统计局发布了2022年国民经济运行数据，2022年全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。其中，住宅投资10.06万亿元，下降9.5%。
数据来源：国家统计局、观研天下数据中心整理
2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
2022年1—12月份全国房地产开发和销售情况
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在商品房销售和待售情况方面，2022年全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
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尽管统计局价格数据存在结构性因素影响，但长周期数据节奏与周期节奏基本一致，22年商品房销售均价9814元/平米，同比下降3.2%，为有数据以来最大幅度回撤（08年-1.7%、14年+1.4%），住宅销售均价10185元/平米，同比下降2%，同样为历史最大跌幅。东中西部分区表现来看，均出现了量价齐跌，其中中部区域价格降幅最大，而西部区域的成交量下降最明显。
2022 年我国房地产行业销售数据一览
| 2022年 | 商品房 | 东部 | 中部 | 西部 | 东北 | 住宅 |
| 销售额（化元） | 133308 | 77413 | 28358 | 24456 | 3080 | 116747 |
| 同比 | -0.267 | -0.251 | -0.257 | -0.306 | -0.409 | -0.283 |
| 销售面积(万方） | 135837 | 56388 | 40750 | 34590 | 4109 | 114631 |
| 同比 | -0.243 | -0.23 | -0.213 | -0.277 | -0.379 | -0.268 |
| 销均价(元/平) | 9814 | 13729 | 6959 | 7070 | 7496 | 10185 |
| 同比 | -0.032 | -0.027 | -0.056 | -0.041 | 0.049 | -0.02 |
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二、政策持续发力，房地产行业有望走出低谷
2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。2022 年 12 月，中央经济工作会议强调，“着力扩大国内需求……支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”提出通过住房改善扩大国内需求，促进消费复苏。2023 年1 月以来，央行、银保监会出台按揭利率动态调节机制，住建部提出努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理，同标准办理。流动性支持，盘活资产，稳住投资，都是稳定房地产产业链的目标。
2023 年以来各部门关于房地产行业表态和政策
| 时间 | 部门 | 具体内容 |
| 2022/12/30 | 央行 | 货币政策委员会召开四季度例会，提出要用好政策性开发性金融工具，重点发力支持和带动基础设施建设﹔满足房地产行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求。 |
| 2023/1/4 | 央行 | 央行2023年工作会议召开，提出:1）精准有力实施好稳健的货币政策，综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。2）加大金融对国内需求和供给体系的支持力度，支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设﹔落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。3）持续完善宏观审慎管理体系，优化宏观审慎压力测试机制。 |
| 2023/1/5 | 央行、银保监会 | 央行、银保监会建立首套房贷利率政策动态调整机制:各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 |
| 2023/1/5 | 住建部 | 指出:1）对于购买第一套住房要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来﹔购买第二套住房要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持﹔购买三套以上住房原则上不支持。2）增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居。3）对房地产市场企稳回升很有信心。 |
| 2023/1/7 | 央行 | 1）将当期总收入最大可能地转化为消费和投资。货币政策加大向民企的倾斜力度，丰富民企融资渠道，鼓励互联网平台企业合规经营。2)努力促进房地产与金融正常循环，落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点。前瞻应对不良资产反弹风险。 |
| 2023/1/10 | 央行、银保监会 | 央行联合银保监召开座谈会，强调:1）各主要银行要合理把握信贷投放节奏，适度靠前发力，进一步优化信贷结构，精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节﹔2）推动房地产业向新发展模式平稳过渡，有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划;3）用好民营企业债券融资支持工具〈“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。 |
| 2023/1/10 | 住建部 | 住建部发文，到2025年，我国将基本形成全系统业务协同、全方位数据赋能、全业务线上服务、全链条智能监管的住房公积金数字化发展新模式。 |
| 2023/1/12 | 国资委 | 着力防范化解重大风险，做好债务、房地产、金融等领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线。 |
| 2023/1/13 | 金融部门 | 金融部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间。明确要完善针对3家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。 |
| 2023/1/13 | 银保监会 | 银保监会2023年工作会议提出，努力促进金融与房地产正常循环，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 |
| 2023/1/14 | 央行 | 2022年金融统计数据新闻发布会，针对房地产行业:1）着力支持扩大国内需求，在总量上确保社会总需求得到有力支撑。2）发挥好结构性货币政策工具引导作用。货币政策司司长表示，在研究推出几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行。3）保持房地产融资平稳有序，用好保交楼专项借款，保交楼贷款支持计划等政策工具。实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。4）引导金融机构对各类所有制企业一视同仁，进一步扩大民营企业债券融资规模。 |
| 2023/1/16 | 央行 | 央行上海总部召开2023年货币信贷工作会议，做好房地产金融工作，推动落实金融十六条等政策措施，支持房地产企业合理融资需求﹔落实好差别化住房信贷政策，保障刚性和改善性个人住房贷款需求﹔加大住房租赁金融支持力度。 |
| 2023/1/16 | 银保监会 | 银保监会官微发文。努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒"，落实好“金融十六条"，“因城施策”实施差别化信货政策，满足刚性和改善性住房需求。 |
| 2023/1/17 | 国家统计局 | 国家统计局在会上表示:1）今年中国经济一定会整体好转;2）房地产对经济的拖累不会比2022年大，房地产还是支柱产业，市场逐步企稳具有一些有利条件；3）固定资产投资有望继续增长，消费市场有望逐步恢复。 |
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2023 年以来，各地继续出台政策，通过放松限购限贷、放松落户要求、提高公积金贷款额度等方式提振行业需求，部分城市开始支持二手房“带押过户”，满足居民卖旧买新、卖小买大的改善性需求。同时，各地积极召开房地产企业座谈会，了解企业经营痛点，化解企业经营困难，促进行业健康平稳发展。
总而言之，地方小步快行，不断放开不合时宜的限制措施，力促房地产销售边际改善。如果只有流动性支持，负债续期，没有销售改善，资产盘活，则房地产行业面临的风险无法消解。从中央到地方，力促地产销售复苏的态度是明确的。
2023 年以来地方政府层面关于房地产行业的表态和政策
| 时间 | 地区 | 政策内容 |
| 2022/12/30 | 成都 | 父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。 |
| 2022/12/30 | 绍兴 | 1)购房契税补贴、备案价格等2022年出台的政策延长至2023年底;2)全力推进2023年第一轮房屋拆改500万m，房票使用范围扩大至二手房。 |
| 2022/12/31 | 长春 | 主城区及开发区“二孩、三孩家庭”首次申请公积金，贷款额度可提高10万元、20万元 |
| 2023/1/1 | 河南 | 2023年起全面实施“交房即交证 |
| 2023/1/3 | 扬州 | 大专及以上人才在市区购买首套房给予契税50%补贴，将延期到2023年6月30日 |
| 2023/1/3 | 河南 | 将加大对居民购房和房企合理融资支持力度:从信贷、股权、债券融资三方面纵深拓展房地产融资渠道﹔取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，完善二套房认定标准，支持集中团购商品住房 |
| 2023/1/3 | 郑州 | 户籍改革新政:凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口，此前需持居住证满1年，社保缴费年限需满6个月。 |
| 2023/1/5 | 深圳 | 推广二手房带押过户模式，先试点买卖双方贷款银行为同一家银行的带押过户﹔再逐步推广至非同一家银行的带过户。 |
| 2023/1/5 | 六安 | 发布新政:1）公积金贷款额度上调20%，即单职工家庭调至36万元，双职工家庭调至48万元;2)二孩及以上家庭购买144m及以下的新房及公寓，按契税的50%给予补贴;3)土地竞买保证金最低比例下调至土地起始价的20%。 |
| 2023/1/5 | 上栗 | 发布新政:1）首套房首付比例下调至20%、二套房下调至30%;2）首次申请公积金贷款的，首付比例下调至20%、贷款额度上调至60万元;二次申请的首付下调至30%、额度上调至50万元;3）对毕业5年内的毕业生，签订1年以上劳动合同并缴纳3个月以上社保的，最高给予10万元一次性购房补贴; 4）对2023年1月1日至6月30日期间购买上栗县新房的，给予200元/m补贴;购买首套房按契税50%给予补贴。 |
| 2023/1/5 | 兰州 | 1月6日起开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务。 |
| 2023/1/6 | 东莞 | 首套房购买非普通住宅(144m以上）首付比例从3-4成下降至2成，二套房购买非普通住宅首付比例从6成下降至3成，与普通住房一致。 |
| 2023/1/6 | 佛山 | 二套房购买非普通住宅（144 mr以上）首付比例从6成下降至3成，与普通住房一致。 |
| 2023/1/6 | 乌鲁木齐 | 公积金最高贷款额度从70万上调至80万，且公积金贷款购买二手住房首付比例从3成下降至2成。 |
| 2023/1/9 | 东莞 | 实施差别化信贷政策:1）首套房（〈无贷款）最低首付20%，利率4.1%;2）首套房（有贷款记录）及有一套住房(已结清贷款）最低首付30%，利率4.1%;3)有一套住房〈贷款未结清）最低首付30%，利率4.9%;4)有2套及以上住房〈已结清贷款)，由金融机构视情况确定首付和利率。 |
| 2023/1/10 | 亳州 | 安徽亳州多子女家庭购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元。 |
| 2023/1/10 | 济南 | 公积金最高可贷额度提高:二孩及以上家庭购买首套房，单职工家庭额度提高至60万元，双职工家庭额度提高至90-100万元。 |
| 2023/1/11 | 绍兴 | 绍兴三区及诸暨市单职工家庭贷款额度上调至70万元(原60万元)，双职工家庭贷款上调至100万元（原80万元)﹔满足条件大学生、多孩家庭额度可上浮 20-30%。 |
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观研报告网发布的《中国房地产行业发展深度调研与未来投资预测报告（2022-2029年）》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2018-2022年中国房地产行业发展概述
第一节 房地产行业发展情况概述
一、房地产行业相关定义
二、房地产特点分析
三、房地产行业基本情况介绍
四、房地产行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、房地产行业需求主体分析
第二节 中国房地产行业生命周期分析
一、房地产行业生命周期理论概述
二、房地产行业所属的生命周期分析
第三节 房地产行业经济指标分析
一、房地产行业的赢利性分析
二、房地产行业的经济周期分析
三、房地产行业附加值的提升空间分析
第二章 2018-2022年全球房地产行业市场发展现状分析
第一节 全球房地产行业发展历程回顾
第二节 全球房地产行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲房地产行业地区市场分析
一、亚洲房地产行业市场现状分析
二、亚洲房地产行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲房地产行业市场前景分析
第四节 北美房地产行业地区市场分析
一、北美房地产行业市场现状分析
二、北美房地产行业市场规模与市场需求分析
三、北美房地产行业市场前景分析
第五节 欧洲房地产行业地区市场分析
一、欧洲房地产行业市场现状分析
二、欧洲房地产行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲房地产行业市场前景分析
第六节 2022-2029年世界房地产行业分布走势预测
第七节 2022-2029年全球房地产行业市场规模预测
第三章 中国房地产行业产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
第二节 我国宏观经济环境对房地产行业的影响分析
第三节 中国房地产行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
三、主要行业标准
第四节 政策环境对房地产行业的影响分析
第五节 中国房地产行业产业社会环境分析
第四章 中国房地产行业运行情况
第一节 中国房地产行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国房地产行业市场规模分析
一、影响中国房地产行业市场规模的因素
二、中国房地产行业市场规模
三、中国房地产行业市场规模解析
第三节 中国房地产行业供应情况分析
一、中国房地产行业供应规模
二、中国房地产行业供应特点
第四节 中国房地产行业需求情况分析
一、中国房地产行业需求规模
二、中国房地产行业需求特点
第五节 中国房地产行业供需平衡分析
第五章 中国房地产行业产业链和细分市场分析
第一节 中国房地产行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、房地产行业产业链图解
第二节 中国房地产行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对房地产行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对房地产行业的影响分析
第三节 我国房地产行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第六章 2018-2022年中国房地产行业市场竞争分析
第一节 中国房地产行业竞争现状分析
一、中国房地产行业竞争格局分析
二、中国房地产行业主要品牌分析
第二节 中国房地产行业集中度分析
一、中国房地产行业市场集中度影响因素分析
二、中国房地产行业市场集中度分析
第三节 中国房地产行业竞争特征分析
一、企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第七章 2018-2022年中国房地产行业模型分析
第一节 中国房地产行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国房地产行业SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国房地产行业SWOT分析结论
第三节 中国房地产行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第八章 2018-2022年中国房地产行业需求特点与动态分析
第一节 中国房地产行业市场动态情况
第二节 中国房地产行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 房地产行业成本结构分析
第四节房地产行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国房地产行业价格现状分析
第六节 中国房地产行业平均价格走势预测
一、中国房地产行业平均价格趋势分析
二、中国房地产行业平均价格变动的影响因素
第九章 中国房地产行业所属行业运行数据监测
第一节 中国房地产行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国房地产行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国房地产行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 2018-2022年中国房地产行业区域市场现状分析
第一节 中国房地产行业区域市场规模分析
一、影响房地产行业区域市场分布的因素
二、中国房地产行业区域市场分布
第二节 中国华东地区房地产行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区房地产行业市场分析
（1）华东地区房地产行业市场规模
（2）华南地区房地产行业市场现状
（3）华东地区房地产行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区房地产行业市场分析
（1）华中地区房地产行业市场规模
（2）华中地区房地产行业市场现状
（3）华中地区房地产行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区房地产行业市场分析
（1）华南地区房地产行业市场规模
（2）华南地区房地产行业市场现状
（3）华南地区房地产行业市场规模预测
第五节 华北地区房地产行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区房地产行业市场分析
（1）华北地区房地产行业市场规模
（2）华北地区房地产行业市场现状
（3）华北地区房地产行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区房地产行业市场分析
（1）东北地区房地产行业市场规模
（2）东北地区房地产行业市场现状
（3）东北地区房地产行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区房地产行业市场分析
（1）西南地区房地产行业市场规模
（2）西南地区房地产行业市场现状
（3）西南地区房地产行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区房地产行业市场分析
（1）西北地区房地产行业市场规模
（2）西北地区房地产行业市场现状
（3）西北地区房地产行业市场规模预测
第九节 2022-2029年中国房地产行业市场规模区域分布预测
第十一章房地产行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优 势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
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第十二章 2022-2029年中国房地产行业发展前景分析与预测
第一节 中国房地产行业未来发展前景分析
一、房地产行业国内投资环境分析
二、中国房地产行业市场机会分析
三、中国房地产行业投资增速预测
第二节 中国房地产行业未来发展趋势预测
第三节 中国房地产行业规模发展预测
一、中国房地产行业市场规模预测
二、中国房地产行业市场规模增速预测
三、中国房地产行业产值规模预测
四、中国房地产行业产值增速预测
五、中国房地产行业供需情况预测
第四节 中国房地产行业盈利走势预测
第十三章 2022-2029年中国房地产行业进入壁垒与投资风险分析
第一节 中国房地产行业进入壁垒分析
一、房地产行业资金壁垒分析
二、房地产行业技术壁垒分析
三、房地产行业人才壁垒分析
四、房地产行业品牌壁垒分析
五、房地产行业其他壁垒分析
第二节 房地产行业风险分析
一、房地产行业宏观环境风险
二、房地产行业技术风险
三、房地产行业竞争风险
四、房地产行业其他风险
第三节 中国房地产行业存在的问题
第四节 中国房地产行业解决问题的策略分析
第十四章 2022-2029年中国房地产行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国房地产行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国房地产行业进入策略分析
一、目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 房地产行业营销策略分析
一、房地产行业产品策略
二、房地产行业定价策略
三、房地产行业渠道策略
四、房地产行业促销策略
第四节 观研天下分析师投资建议
图表详见报告正文······
