一、二手房交易市场概述
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易通常需要经过选择房源、实地看房、查看房屋产权、签订合同、缴税过户和领取房产证6个步骤，流程比较繁杂，当事人主要涉及买房者、卖房者、房屋中介三方。
二手房是一手房市场的补充，是房地产市场的重要组成部分。随着城镇住房制度的不断改革和深化，国家对新建商品房的宏观调控以及存量房数量的不断增加，二手房市场渐渐兴起并快速进展，交易规模逐年扩大。截至2022年，我国二手房交易额达6.5万亿，占住房交易总额的比例达41%。
二、购房者对二手房持观望态度，多地成交量大幅下降
每年3月和4月往往是房产成交量激增的时期，有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和小升初，学区需求、置换需求等多种需求叠加。但今年3月楼市经历“小阳春”之后，此前一度火热的二手房市场再度回归冷寂，4月多地二手房成交量均出现大幅下降。其中，北京、杭州、南京、合肥等城市环比跌幅甚至超过三成。
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二手房成交量大幅下降主要是由于购房者受到政策、税费、新房市场回暖三重因素影响，想买却不敢买,对市场持有观望态度。具体而言：
政策观望：由于二手房不像新房购买一样有企业作为保障，为了降低信息不对称，防止产权不清晰、房屋质量、流程、合同等交易风险，多数二手房购买者会选择找房屋中介，中介费就成为了交易中除房屋购买费用外最大一笔支出。目前，我国二手房中介费一般为房屋成交价的2%-3%，金额十分高。而近期国家出台了关于对房地产经纪公司的规范，鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费。另外，2023年1月以来，北京、南京、郑州等多地陆续启动二手交易“带押过户”政策，但由于多地银行相应办理流程还尚未清晰。这些政策使得二手房购买者放缓步伐，对市场持有观望态度，期待政策落地成熟时中介费用有所减少，流程缩短，更省钱省时省力。
税费较高：增值税及其附加税、个人所得税、交易契税等税费在很大程度上会对二手房市场产生很大的影响。购买二手房通常是由买家承担房屋过户的税费，其中包括契税、个人所得税、土地增值税等。相比之下，够买新房只需要缴纳契税和一些其他的费用，税费通常会比二手房低。
新房市场回暖：今年1月初，新冠病毒感染实行“乙类乙管”后，国内社会经济运行转换到后疫情时代，这显然让压抑许久的楼市逐渐热闹起来。受楼市交易旺季到来及税费利好政策显效等因素的影响,各种利好政策倾向新房，再加上新房物业、环境、设备条件、设计等各方面更为改进，新房更受到大众欢迎。截至2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%。其中，一线城市新房找房热度环比上涨102.8%，上海、广州、深圳新房找房热度环比上涨均超1倍；二线城市新房找房热度环比上涨91.5%；三四线重点城市新房找房热度环比上涨86.4%。随着新房市场的回暖，二手房市场热度有所下降，成交量也有所下降。
三、二手房挂牌量持续攀升，卖房者只能被迫降价出售
虽然多数城市二手房成交量环比大跌，市场需求减少，但这并不影响二手房卖方出房热情，二手房挂牌量仍在持续攀升。截至2023年4月，北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门等十个城市二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。其中，杭州挂牌量超21万，位于榜首，其余也均突破10万。
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在购房观念和“带押过户”政策影响下，很多二手房业主更倾向买新房。一方面，现在大家都形成了一种共识，就是要卖掉较差的资产，换成优质的资产。房子更是如此，目前新房价格相对较低，不少人都想卖掉手上的老房子，换成核心区的新盘或者优质次新房，既改善居住，又更加保值。除此之外，很多房主由于孩子上学因素，有急切置换学区房的需求。并且，目前北京、南京、郑州等多地陆续启动了二手交易“带押过户”政策，即业主出售住房时不必先结清前一笔贷款，便可办理房屋过户登记，从而省去了原先的解抵押步骤。该政策的出台简化了二手房交易流程，降低交易成本，虽然目前政策落地尚未成熟，但这也使业主对于二手房交易市场看好，纷纷挂出房源。
二手房挂牌量持续攀升和成交量下降的现状导致目前二手房市场供过于求，库存量在不断增加，二手房难卖几乎成了当前市场的共识，卖主之间竞争激烈。而降价成为了市场卖主最佳选择。为了近尽快将房源出手，市场上有卖主选择主动降价。这样就会导致一些报价正常的卖主开始焦虑，也被迫降价，不然房子将难以出手。如此以来，容易形成恶性循环，导致二手房平均成交价不断下降。截至2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。
二手房卖主被迫降价决策过程
| 采取措施 | 邻居不降价 | 邻居降价 |
| 不降价 | 价格守住，但可能都不能成交 | 邻居成交，我陪跑 |
| 降价 | 我成交，邻居陪跑 | 客户要求新一轮降价 |
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四、中介服务是交易中关键一环，行业乱象丛生扰乱二手房市场秩序
在二手房交易过程中，买卖双方存在着价格、房源、交易流程等方面信息差，并且房地产交易涉及金额巨大，有可能直接影响买卖双方生活。对于二手房源众多且购房需求多样化的我国而言，房屋中介起到了至关重要的作用。
二手房不通过中介交易容易产生的风险
| 主要风险 | 具体内容 |
| 房主非产权人 | 对于购房者来说，了解房主真实性十分必要，如果有中介公司的参与，一般会提高房主的可信度。如果自行交易容易出现出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房等现象。例如，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等。 |
| 产权不清晰 | 中介公司一般都会对交易的房子进行房屋产权调查，如果购房者选择自行交易也要认准产权，以免房屋今后不能出手，按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。 |
| 房屋本身 | 例如用于交易的房屋为违章建筑；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。 |
| 流程风险 | 如果通过中介，一般流程都会通过中介来进行，购房者按照流程即可。但如果自行交易，每个步骤都需要亲力亲为，房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记，出卖人仅将房屋交付购买人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。 |
| 合同风险 | 有了中介的参与，就是三方力量的博弈，因此相应的条款签订会较为明确。如果是双方交易，那么购房者需要注意对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确等问题，以免其中一方的权益受到损害，不利于以后进行法律维权等等。 |
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正是房屋中介服务机构仗着其在二手房交易中有着至关重要的作用，房屋中介服务乱象丛生，扰乱着二手房交易市场秩序。主要体现在两个方面：
1.中介费金额设置不合理：2014年6月，国家发展改革委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》指出房地产中介服务机构实行市场调节价。这就意味着，具体收费标准由房地产经纪机构自行制定并按规定明码标价。因此，我国房产中介服务形成了以房屋价格为基准进行固定费率计费的交易习惯。目前，我国二手房买卖的中介费是房屋成交价的2%至3%，也就是说200万的二手房，中介费高达4万-6万元。如此统一的计算方式会导致价格高的房产，中介费水涨船高，与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配。
2.中介机构提供的服务和收取费用不成正比：中介费的价值应该体现在能顺利帮买房者完成过户的每个细节之中，但现如今高昂的中介费却并不能享受到同等的服务：（1）看不见的服务收费。中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但大多数购房者能感受到的仅是中介人员提供咨询、带看房、帮着办理过户业务等服务。（2）服务缺乏专业性。房屋中介人员从业门槛低，通常缺乏专业性的培训，不了解政策和房屋具体情况、临时找材料、对问题房源敷衍了事等问题常有发生。（3）提供“非中介”服务。有些房产中介工作人员会因为买新房手续少，并可以拿到开发商提成等缘由，在得知购买者的需求情况下，并不是按其需求寻找二手房源，而是一直向他推荐新房，以便获得更高利润。
五、政策密集出台，助力二手交易市场健康发展
在房屋中介服务乱象丛生，严重扰乱二手交易市场的背景下，国家相继出台政策，着重从简化交易流程和加强房地产经纪服务监管两方面入手，制定明确措施，保障二手房交易双方利益不受损害，助力行业健康发展。
2021年以来二手交易市场相关政策
| 时间 | 颁布机构 | 政策名称 | 具体内容 |
| 2021.07 | 住建部联合8部门 | 《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 | 明确提到力争用3年左右时间，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，实现房地产市场秩序明显好转，二手房市场也包含其中。 |
| 2022.09 | 财务局、税务局 | 《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 | 明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 |
| 2023.03 | 自然资源部联合银保监会 | 《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》 | 要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，先从省会城市、计划单列市开始并拓展到其他县市；而且要从同一银行机构逐步向跨银行机构拓展。即房贷没还完就可以卖房，原来房子办了按揭的无需提前还清贷款赎楼，直接可办理过户手续完成买卖交易。 |
| 2023.05 | 住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局 | 《关于规范房地产经纪服务的意见》 | 针对未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题进行规范。例如，经纪机构应当在经营门店、网站等场所公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费；并且要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；要求各地要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理等。 |
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注：上述信息仅作参考，具体内容以报告正文为准。
观研报告网发布的《中国二手房行业发展趋势研究与未来前景分析报告（2023-2030年）》涵盖行业最新数据，市场热点，政策规划，竞争情报，市场前景预测，投资策略等内容。更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展态势、市场商机动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。
行业报告是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。观研天下是国内知名的行业信息咨询机构，拥有资深的专家团队，多年来已经为上万家企业单位、咨询机构、金融机构、行业协会、个人投资者等提供了专业的行业分析报告，客户涵盖了华为、中国石油、中国电信、中国建筑、惠普、迪士尼等国内外行业领先企业，并得到了客户的广泛认可。
本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国家统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。本研究报告采用的行业分析方法包括波特五力模型分析法、SWOT分析法、PEST分析法，对行业进行全面的内外部环境分析，同时通过资深分析师对目前国家经济形势的走势以及市场发展趋势和当前行业热点分析，预测行业未来的发展方向、新兴热点、市场空间、技术趋势以及未来发展战略等。
【目录大纲】
第一章 2019-2023年中国二手房行业发展概述
第一节 二手房行业发展情况概述
一、二手房行业相关定义
二、二手房特点分析
三、二手房行业基本情况介绍
四、二手房行业经营模式
1、生产模式
2、采购模式
3、销售/服务模式
五、二手房行业需求主体分析
第二节 中国二手房行业生命周期分析
一、二手房行业生命周期理论概述
二、二手房行业所属的生命周期分析
第三节 二手房行业经济指标分析
一、二手房行业的赢利性分析
二、二手房行业的经济周期分析
三、二手房行业附加值的提升空间分析
第二章 2019-2023年全球二手房行业市场发展现状分析
第一节 全球二手房行业发展历程回顾
第二节 全球二手房行业市场规模与区域分布情况
第三节 亚洲二手房行业地区市场分析
一、亚洲二手房行业市场现状分析
二、亚洲二手房行业市场规模与市场需求分析
三、亚洲二手房行业市场前景分析
第四节 北美二手房行业地区市场分析
一、北美二手房行业市场现状分析
二、北美二手房行业市场规模与市场需求分析
三、北美二手房行业市场前景分析
第五节 欧洲二手房行业地区市场分析
一、欧洲二手房行业市场现状分析
二、欧洲二手房行业市场规模与市场需求分析
三、欧洲二手房行业市场前景分析
第六节 2023-2030年世界二手房行业分布走势预测
第七节 2023-2030年全球二手房行业市场规模预测
第三章 中国二手房行业产业发展环境分析
第一节 我国宏观经济环境分析
第二节 我国宏观经济环境对二手房行业的影响分析
第三节 中国二手房行业政策环境分析
一、行业监管体制现状
二、行业主要政策法规
三、主要行业标准
第四节 政策环境对二手房行业的影响分析
第五节 中国二手房行业产业社会环境分析
第四章 中国二手房行业运行情况
第一节 中国二手房行业发展状况情况介绍
一、行业发展历程回顾
二、行业创新情况分析
三、行业发展特点分析
第二节 中国二手房行业市场规模分析
一、影响中国二手房行业市场规模的因素
二、中国二手房行业市场规模
三、中国二手房行业市场规模解析
第三节 中国二手房行业供应情况分析
一、中国二手房行业供应规模
二、中国二手房行业供应特点
第四节 中国二手房行业需求情况分析
一、中国二手房行业需求规模
二、中国二手房行业需求特点
第五节 中国二手房行业供需平衡分析
第五章 中国二手房行业产业链和细分市场分析
第一节 中国二手房行业产业链综述
一、产业链模型原理介绍
二、产业链运行机制
三、二手房行业产业链图解
第二节 中国二手房行业产业链环节分析
一、上游产业发展现状
二、上游产业对二手房行业的影响分析
三、下游产业发展现状
四、下游产业对二手房行业的影响分析
第三节 我国二手房行业细分市场分析
一、细分市场一
二、细分市场二
第六章 2019-2023年中国二手房行业市场竞争分析
第一节 中国二手房行业竞争现状分析
一、中国二手房行业竞争格局分析
二、中国二手房行业主要品牌分析
第二节 中国二手房行业集中度分析
一、中国二手房行业市场集中度影响因素分析
二、中国二手房行业市场集中度分析
第三节 中国二手房行业竞争特征分析
一、 企业区域分布特征
二、企业规模分布特征
三、企业所有制分布特征
第七章 2019-2023年中国二手房行业模型分析
第一节 中国二手房行业竞争结构分析（波特五力模型）
一、波特五力模型原理
二、供应商议价能力
三、购买者议价能力
四、新进入者威胁
五、替代品威胁
六、同业竞争程度
七、波特五力模型分析结论
第二节 中国二手房行业SWOT分析
一、SOWT模型概述
二、行业优势分析
三、行业劣势
四、行业机会
五、行业威胁
六、中国二手房行业SWOT分析结论
第三节 中国二手房行业竞争环境分析（PEST）
一、PEST模型概述
二、政策因素
三、经济因素
四、社会因素
五、技术因素
六、PEST模型分析结论
第八章 2019-2023年中国二手房行业需求特点与动态分析
第一节 中国二手房行业市场动态情况
第二节 中国二手房行业消费市场特点分析
一、需求偏好
二、价格偏好
三、品牌偏好
四、其他偏好
第三节 二手房行业成本结构分析
第四节 二手房行业价格影响因素分析
一、供需因素
二、成本因素
三、其他因素
第五节 中国二手房行业价格现状分析
第六节 中国二手房行业平均价格走势预测
一、中国二手房行业平均价格趋势分析
二、中国二手房行业平均价格变动的影响因素
第九章 中国二手房行业所属行业运行数据监测
第一节 中国二手房行业所属行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业资产规模分析
第二节 中国二手房行业所属行业产销与费用分析
一、流动资产
二、销售收入分析
三、负债分析
四、利润规模分析
五、产值分析
第三节 中国二手房行业所属行业财务指标分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第十章 2019-2023年中国二手房行业区域市场现状分析
第一节 中国二手房行业区域市场规模分析
一、影响二手房行业区域市场分布的因素
二、中国二手房行业区域市场分布
第二节 中国华东地区二手房行业市场分析
一、华东地区概述
二、华东地区经济环境分析
三、华东地区二手房行业市场分析
（1）华东地区二手房行业市场规模
（2）华南地区二手房行业市场现状
（3）华东地区二手房行业市场规模预测
第三节 华中地区市场分析
一、华中地区概述
二、华中地区经济环境分析
三、华中地区二手房行业市场分析
（1）华中地区二手房行业市场规模
（2）华中地区二手房行业市场现状
（3）华中地区二手房行业市场规模预测
第四节 华南地区市场分析
一、华南地区概述
二、华南地区经济环境分析
三、华南地区二手房行业市场分析
（1）华南地区二手房行业市场规模
（2）华南地区二手房行业市场现状
（3）华南地区二手房行业市场规模预测
第五节 华北地区二手房行业市场分析
一、华北地区概述
二、华北地区经济环境分析
三、华北地区二手房行业市场分析
（1）华北地区二手房行业市场规模
（2）华北地区二手房行业市场现状
（3）华北地区二手房行业市场规模预测
第六节 东北地区市场分析
一、东北地区概述
二、东北地区经济环境分析
三、东北地区二手房行业市场分析
（1）东北地区二手房行业市场规模
（2）东北地区二手房行业市场现状
（3）东北地区二手房行业市场规模预测
第七节 西南地区市场分析
一、西南地区概述
二、西南地区经济环境分析
三、西南地区二手房行业市场分析
（1）西南地区二手房行业市场规模
（2）西南地区二手房行业市场现状
（3）西南地区二手房行业市场规模预测
第八节 西北地区市场分析
一、西北地区概述
二、西北地区经济环境分析
三、西北地区二手房行业市场分析
（1）西北地区二手房行业市场规模
（2）西北地区二手房行业市场现状
（3）西北地区二手房行业市场规模预测
第十一章 二手房行业企业分析（随数据更新有调整）
第一节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
1、主要经济指标情况
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、公司优 势分析
第二节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优劣势分析
第三节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第四节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第五节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第六节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第七节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第八节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第九节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第十节 企业
一、企业概况
二、主营产品
三、运营情况
四、公司优势分析
第十二章 2023-2030年中国二手房行业发展前景分析与预测
第一节 中国二手房行业未来发展前景分析
一、二手房行业国内投资环境分析
二、中国二手房行业市场机会分析
三、中国二手房行业投资增速预测
第二节 中国二手房行业未来发展趋势预测
第三节 中国二手房行业规模发展预测
一、中国二手房行业市场规模预测
二、中国二手房行业市场规模增速预测
三、中国二手房行业产值规模预测
四、中国二手房行业产值增速预测
五、中国二手房行业供需情况预测
第四节 中国二手房行业盈利走势预测
第十三章 2023-2030年中国二手房行业进入壁垒与投资风险分析
第一节 中国二手房行业进入壁垒分析
一、二手房行业资金壁垒分析
二、二手房行业技术壁垒分析
三、二手房行业人才壁垒分析
四、二手房行业品牌壁垒分析
五、二手房行业其他壁垒分析
第二节 二手房行业风险分析
一、二手房行业宏观环境风险
二、二手房行业技术风险
三、二手房行业竞争风险
四、二手房行业其他风险
第三节 中国二手房行业存在的问题
第四节 中国二手房行业解决问题的策略分析
第十四章 2023-2030年中国二手房行业研究结论及投资建议
第一节 观研天下中国二手房行业研究综述
一、行业投资价值
二、行业风险评估
第二节 中国二手房行业进入策略分析
一、行业目标客户群体
二、细分市场选择
三、区域市场的选择
第三节 二手房行业营销策略分析
一、二手房行业产品策略
二、二手房行业定价策略
三、二手房行业渠道策略
四、二手房行业促销策略
第四节 观研天下分析师投资建议
