房屋中介乱象扰乱二手房交易市场秩序 政策密集出台将助力市场健康发展

一、二手房交易市场概述

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易通常需要经过选择房源、实地看房、查看房屋产权、签订合同、缴税过户和领取房产证6个步骤，流程比较繁杂，当事人主要涉及买房者、卖房者、房屋中介三方。

二手房是一手房市场的补充，是房地产市场的重要组成部分。随着城镇住房制度的不断改革和深化，国家对新建商品房的宏观调控以及存量房数量的不断增加，二手房市场渐渐兴起并快速进展，交易规模逐年扩大。截至2022年，我国二手房交易额达6.5万亿，占住房交易总额的比例达41%。

二、购房者对二手房持观望态度，多地成交量大幅下降

每年3月和4月往往是房产成交量激增的时期，有着“金三银四”的说法。因为这一阶段临近小学入学报名和小升初，学区需求、置换需求等多种需求叠加。但今年3月楼市经历“小阳春”之后，此前一度火热的二手房市场再度回归冷寂，4月多地二手房成交量均出现大幅下降。其中，北京、杭州、南京、合肥等城市环比跌幅甚至超过三成。

数据来源：观研天下数据中心

根据观研报告网发布的《中国二手房行业发展趋势研究与未来前景分析报告（2023-2030年）》显示，二手房成交量大幅下降主要是由于购房者受到政策、税费、新房市场回暖三重因素影响，想买却不敢买,对市场持有观望态度。具体而言：

政策观望：由于二手房不像新房购买一样有企业作为保障，为了降低信息不对称，防止产权不清晰、房屋质量、流程、合同等交易风险，多数二手房购买者会选择找房屋中介，中介费就成为了交易中除房屋购买费用外最大一笔支出。目前，我国二手房中介费一般为房屋成交价的2%-3%，金额十分高。而近期国家出台了关于对房地产经纪公司的规范，鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费。另外，2023年1月以来，北京、南京、郑州等多地陆续启动二手交易“带押过户”政策，但由于多地银行相应办理流程还尚未清晰。这些政策使得二手房购买者放缓步伐，对市场持有观望态度，期待政策落地成熟时中介费用有所减少，流程缩短，更省钱省时省力。

税费较高：增值税及其附加税、个人所得税、交易契税等税费在很大程度上会对二手房市场产生很大的影响。购买二手房通常是由买家承担房屋过户的税费，其中包括契税、个人所得税、土地增值税等。相比之下，够买新房只需要缴纳契税和一些其他的费用，税费通常会比二手房低。

新房市场回暖：今年1月初，新冠病毒感染实行“乙类乙管”后，国内社会经济运行转换到后疫情时代，这显然让压抑许久的楼市逐渐热闹起来。受楼市交易旺季到来及税费利好政策显效等因素的影响,各种利好政策倾向新房，再加上新房物业、环境、设备条件、设计等各方面更为改进，新房更受到大众欢迎。截至2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%。其中，一线城市新房找房热度环比上涨102.8%，上海、广州、深圳新房找房热度环比上涨均超1倍；二线城市新房找房热度环比上涨91.5%；三四线重点城市新房找房热度环比上涨86.4%。随着新房市场的回暖，二手房市场热度有所下降，成交量也有所下降。

三、二手房挂牌量持续攀升，卖房者只能被迫降价出售

虽然多数城市二手房成交量环比大跌，市场需求减少，但这并不影响二手房卖方出房热情，二手房挂牌量仍在持续攀升。截至2023年4月，北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门等十个城市二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。其中，杭州挂牌量超21万，位于榜首，其余也均突破10万。

数据来源：观研天下数据中心

在购房观念和“带押过户”政策影响下，很多二手房业主更倾向买新房。一方面，现在大家都形成了一种共识，就是要卖掉较差的资产，换成优质的资产。房子更是如此，目前新房价格相对较低，不少人都想卖掉手上的老房子，换成核心区的新盘或者优质次新房，既改善居住，又更加保值。除此之外，很多房主由于孩子上学因素，有急切置换学区房的需求。并且，目前北京、南京、郑州等多地陆续启动了二手交易“带押过户”政策，即业主出售住房时不必先结清前一笔贷款，便可办理房屋过户登记，从而省去了原先的解抵押步骤。该政策的出台简化了二手房交易流程，降低交易成本，虽然目前政策落地尚未成熟，但这也使业主对于二手房交易市场看好，纷纷挂出房源。

二手房挂牌量持续攀升和成交量下降的现状导致目前二手房市场供过于求，库存量在不断增加，二手房难卖几乎成了当前市场的共识，卖主之间竞争激烈。而降价成为了市场卖主最佳选择。为了近尽快将房源出手，市场上有卖主选择主动降价。这样就会导致一些报价正常的卖主开始焦虑，也被迫降价，不然房子将难以出手。如此以来，容易形成恶性循环，导致二手房平均成交价不断下降。截至2023年4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

二手房卖主被迫降价决策过程

资料来源：观研天下整理

四、中介服务是交易中关键一环，行业乱象丛生扰乱二手房市场秩序

在二手房交易过程中，买卖双方存在着价格、房源、交易流程等方面信息差，并且房地产交易涉及金额巨大，有可能直接影响买卖双方生活。对于二手房源众多且购房需求多样化的我国而言，房屋中介起到了至关重要的作用。

二手房不通过中介交易容易产生的风险

资料来源：观研天下整理

正是房屋中介服务机构仗着其在二手房交易中有着至关重要的作用，房屋中介服务乱象丛生，扰乱着二手房交易市场秩序。主要体现在两个方面：

1.中介费金额设置不合理：2014年6月，国家发展改革委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》指出房地产中介服务机构实行市场调节价。这就意味着，具体收费标准由房地产经纪机构自行制定并按规定明码标价。因此，我国房产中介服务形成了以房屋价格为基准进行固定费率计费的交易习惯。目前，我国二手房买卖的中介费是房屋成交价的2%至3%，也就是说200万的二手房，中介费高达4万-6万元。如此统一的计算方式会导致价格高的房产，中介费水涨船高，与房产中介机构所提供的服务成本和服务质量很可能不相匹配。

2.中介机构提供的服务和收取费用不成正比：中介费的价值应该体现在能顺利帮买房者完成过户的每个细节之中，但现如今高昂的中介费却并不能享受到同等的服务：（1）看不见的服务收费。中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但大多数购房者能感受到的仅是中介人员提供咨询、带看房、帮着办理过户业务等服务。（2）服务缺乏专业性。房屋中介人员从业门槛低，通常缺乏专业性的培训，不了解政策和房屋具体情况、临时找材料、对问题房源敷衍了事等问题常有发生。（3）提供“非中介”服务。有些房产中介工作人员会因为买新房手续少，并可以拿到开发商提成等缘由，在得知购买者的需求情况下，并不是按其需求寻找二手房源，而是一直向他推荐新房，以便获得更高利润。

五、政策密集出台，助力二手交易市场健康发展

在房屋中介服务乱象丛生，严重扰乱二手交易市场的背景下，国家相继出台政策，着重从简化交易流程和加强房地产经纪服务监管两方面入手，制定明确措施，保障二手房交易双方利益不受损害，助力行业健康发展。

2021年以来二手交易市场相关政策

资料来源：观研天下整理（ZXY）