共享办公从“虚热”走向理性 众多企业探索多元创收的可能

一、企业运营压力加大，共享办公领域交易规模萎缩

随着新兴科技的普及和商业模式的演进，共享经济的概念已成为当今商业活动的热门话题之一。共享办公作为共享经济的一部分已经在许多城市兴起，并得到了许多创业者、小微企业和自由职业者的认可和青睐。

根据观研报告网发布的《中国共享办公行业发展趋势研究与投资前景分析报告（2023-2030年）》显示，共享办公也被称为“联合办公”（Co-Working Space），指的是共享工作空间的一种商业模式。它提供了一个开放式的办公环境，让个人和小型团队可以在同一个空间内共同工作。共享办公的空间通常配备了必要的办公设备和设施，如桌子、椅子、光线、网络、打印机、投影仪等，可供使用者灵活地选择和利用。

根据国家信息中心在今年5月发布的数据，2022年，我国共享经济市场交易规模约为38320亿元，同比增长3.9%。其中，共享办公领域市场交易规模同比下降37.7%至132亿元，是共享经济市场七大领域中萎缩最为严重的领域，最高峰的2019年，其市场交易规模达到了227亿元。国家信息中心在报告中指出，共享办公领域交易规模萎缩的原因是不少市场主体在疫情期间退出，导致平台企业面临巨大的运营压力。

2021-2022年我国共享经济发展概况

二、共享办公空间成本低廉、资源共享，是初创公司的首选

1、租金成本持续上扬，共享办公空间成本平均便宜40%

近年来，在国际高通胀的背景下，有些国家通胀率达到9%以上，直接导致对全球经济增长有重要贡献的小型和初创企业的生产、运营成本不断上升。与此同时，随着经济的发展和城市化进程的加速，优秀的写字楼空间不足，但企业对环保、灵活、有设计感的办公空间需求不减，推动商业房地产的租金成本不断攀升，这部分企业很有可能难再承担心仪区域的商业空间租金，因此扩张能力受限。

据调研显示，2019至2022年间，尽管发生疫情扰乱，但得益于那些寻求创新的公司，如金融科技、生命科学和电信行业的公司对办公空间的新需求，全球主要城市的优质办公租金均有所增长。以上海中心大厦为例，疫情以来出租率不降反升，表现出了极强的韧性，2022年办公出租率达到80%，商业租赁约为98%。2021年，大厦商业全年整体营收分别比2019年和2020年增长40%和49%。租金成本上扬对中小型企业影响尤为巨大，在许多城市，租金上涨已传导至传统市中心商务区之外的次级地段，这也使得一些中小企业不得不迁至更为偏远的区域、或品质较次的楼宇办公。

资料来源：第一太平戴维斯、观研天下整理

而正在兴起的共享办公空间作为一种创新的工作模式是解决此类问题的有效方案之一，不仅能够显著减少租金费用、提供共享基础设施的机会，还可以灵活的扩展和缩减空间选项。为了比较共享办公与传统优质办公室的成本，第一太平戴维斯研究部调研了全球16个主要市场中10人规模企业的成本差异，研究发现，虽然不同市场之间差异较大，共享办公空间成本还是平均便宜40%。

资料来源：第一太平戴维斯、Workthere、观研天下整理

2、共享办公空间有助于促进本地跨社区及行业内的合作

除了租金低廉，共享办公空间还为创业者们提供了一个广阔的社交平台，促进本地跨社区及行业内的合作，具体体现在以下几个方面：

共享办公空间如何促进创业者之间交流与合作

资料来源：观研天下数据中心整理

德国factory berlin柏林创意工场这个项目就是一个很好的例子，说明了公共和私营部门的资金打造该类社区的成功实践。一般而言，柏林办公场所的平均月租为每人每月200欧元。而初创企业入驻创意工场，只需要支付每人每月50欧元的的会员费，即可享受创意工场提供的各类资源，例如办公位、茶水间以及公用的用于测试产品应用的各类移动终端，如平板电脑等。这意味着他们只需为自己需要且负担得起的空间付费，而不必为冗长的租约或高昂的前期费用所累。

三、褪去热潮后的共享办公行业走向如何

1、从一片大好到跌落神坛，行业面临洗牌危机

近年来，在共享经济大潮下，中国共享办公行业呈现爆发式增长，各类运营商加速跑马圈地。尤其是2013至2015年，国家号召“大众创业，万众创新”，发布了许多创业扶持政策，许多人看到且抓住了时代机遇，无数创业公司纷纷踏至而来。这一时期，除了像优客工场、氪空间这样的共享办公项目出现，知名国际共享办公巨头WeWork也在次年挺进中国，还有阿里、腾讯、万科、SOHO等大公司纷纷入局共享办公行业，一时间，共享办公赛道遭遇资本追捧，呈爆发之势，2015年也被称为共享办公的元年。此后，行业投资热度直线上升，行业飞速发展，企业数量从50家发展到了2300家。

好景不长，经过四年的发展，国内共享办公逐渐不复从前。2018年下半年一级市场降温，共享办公行业的融资规模逐渐收缩。2019年WeWork的首次公开募股以失败告终，更是给行业浇了一盘冷水，随后加之疫情突袭和远程办公的冲击，共享办公行业可谓一夜跌落神坛，行业面临洗牌危机。而近日，曾被誉为“中国版WeWork”的共享办公龙头企业——优客工场，突然间消失得无影无踪。这一消息也让无数租户措手不及，引发了业界对共享办公未来发展的深刻思考。

2、主营业务难以支撑，共享办公另寻生机

为什么共享办公会跌落神坛？一方面，盲目扩张导致风险扩大。共享办公在初期阶段为了迅速扩大市场份额，往往采取激进的扩张策略，烧钱换用户。这种策略在一段时间内确实能够取得一定的效果，但是随着竞争的加剧和资金的消耗，企业往往陷入资金链断裂、扩张失控等困境，这使得共享办公企业面临巨大的经营压力，难以持续发展；另一方面，共享办公的定价策略也是一个重要的问题。这些打着共享口号的办公空间，其实并不便宜，最直接的体现在租金上，基本上一个工位的价格在1500元/月。换句话说，假设一个20人规模的公司，一个月的租金就要3万块，这并不比整租一块办公场地便宜，并且人数越少单个工位的费用还要更高，两人间的工位或许要去到1900元/月。而除了办公室外，会议室也是一笔额外的开销，小的会议室一小时的费用在100元，大点的200元/小时，更别提遇上周一会议室预约高峰期，还可能和别的公司时间相撞。这种尴尬的境地使得共享办公只能依赖初创公司，而初创公司的稳定性不高，也给共享办公行业披上一层不确定的面纱。

共享办公空间的单个工位价格

资料来源：观研天下数据中心整理

注：价格仅供参考，实际价格按照门店标准

在主营业务难以支撑公司发展的情况下，众多共享办公企业不再局限于空间租赁、写字楼资产管理业务，也在其他业务板块探索多元创收的可能。如BEEPLUS旗下不少产业中心被选取为拍摄场地；优客工场涉足长租公寓行业，与华贸集团、华侨城集团以及远洋集团联手，并持续发力数字化领域；寰图为上海西南商城项目提供全流程的委托管理服务；WeWork独家代理东方体育大厦项目等等。

另外，拓展一些新的线上业务，来寻找新的增长点也成了众多共享办公企业的选择之一。例如优客工场就推出一系列关于中小企业经营管理的公益课程，通过线上渠道调集了一批消毒液、洗手液、纸杯等生活、办公用品供会员采购。除了优客工场，氪空间也整合旗下资源，推出了财税、管理、亲子等多种直播课程，并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等生活便利服务。纳什空间向企业客户提供了远程办公平台云桌面、云储存、云资源等免费资源。

观研天下分析师观点：虽然近两年来看，共享办公行业暴露出了许多问题，包括资金链断裂、扩张失控、定价不合理等，这些问题导致了共享办公行业的整体发展放缓，甚至出现了一些企业的退出。然而，这并不意味着共享办公没有未来，作为共享经济重要组成部分，行业发展前景向好。2022年国务院发布《“十四五”数字经济发展规划》，明确提出要加快推动数字产业化发展，培育新业态新模式，扩大协同办公覆盖面，在生活服务领域中深化共享经济应用。

四、企业发展重心从一线城市向新一级甚至是二线城市转移的趋势明显

长久以来，共享办公空间主要集中在一线城市，尤其是北京、上海、深圳和广州等大城市，这些城市的经济发达，创业氛围浓厚，政策环境良好，因此吸引了大量的初创企业和中小微企业。数据显示，2018年中国头部品牌共享办公空间主要分布地域TOP3为北京、广东和上海。

进入2023年，以深圳、上海、广州为代表的一线城市依然是企业布局的重点城市，但北京的优势地位已经明显被深圳替代，2023年H1深圳新开项目贡献占比为18.18%，位居城市首位。

资料来源：观点指数、观研天下整理

对比2018年新开项目城市分布可以发现，今年上半年新开项目在城市选择上分布更广，同时一线城市关注度有所下滑，上半年一线城市新开项目数贡献占比下滑至45.45%。而以珠海、南京、武汉等为代表的新一线及二线城市重视度提升，企业发展重心从一线城市向新一级甚至是二线城市转移的趋势明显。这一变化主要源于以下几个方面：1）市场拓展需求：一线城市的市场竞争激烈，共享办公企业的增长空间逐渐饱和。为了寻求新的增长点，扩大市场份额，共享办公企业开始将目光投向新一线和二线城市，这些城市经济发展迅速，创业氛围逐渐浓厚，具有较大的市场潜力；2）成本考虑：虽然一线城市的经济发展水平高，但是其写字楼租金、人力成本等也相对较高。相比之下，新一线和二线城市的租金和人力成本较低，能够降低企业的运营成本，同时，这些城市还提供了更多的政策支持和优惠，吸引企业投资发展；3）人才吸引：新一线和二线城市拥有丰富的人才资源，尤其是一些新兴产业和领域的人才。共享办公企业通过在这些城市布局，可以更好地吸引和挖掘优秀人才，满足企业的用人需求；4）多元化发展：共享办公企业在一线城市的发展已经相对成熟，为了寻求新的发展机遇和挑战，开始将业务拓展到新一线和二线城市。通过在不同城市打造多样化的共享办公空间，提供特色化的服务，满足不同企业和团队的需求。

观研天下分析师观点：近年来，数字化转型已经成为企业的大势所趋，在此背景下，共享办公行业将进入一个全新的发展阶段，这个阶段将更加注重智能化、流程化和多元化服务。同时，共享办公行业也将更加注重用户体验和服务质量，以满足不断变化的市场需求。（LZC）