2022年我国物业服务行业龙头企业发展现状分析

2023-04-19 15:27

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随着城市化进程的不断加速，物业管理服务行业得到了前所未有的发展。作为城市中居民生活不可或缺的一环，物业管理服务行业在为居民提供方便的同时，也在不断创新和进步。根据观研报告网发布的《中国物业服务市场运营现状调研与发展战略研究报告（2023-2030年）》显示，从资本市场来看，物业服务行业近年来逐步成为资产市场的宠儿，前有碧桂园服务，后有保利等物业公司开启了赴港上市之路。

我国物业服务行业上市企业

企业代码	企业简称	上市时间	企业代码	企业简称	上市时间
02669.HK	中海物业	2015-10-23	06989.HK	卓越商企服务	2020-10-19
01538.HK	中奥到家	2015-11-25	02107.HK	第一服务控股	2020-10-22
02869.HK	绿城服务	2016-07-12	00873.HK	世茂服务	2020-10-30
03686.HK	祈福生活服务	2016-11-08	03913.HK	合景悠活	2020-10-30
01417.HK	浦江中国	2017-12-11	09666.HK	金科服务	2020-11-17
603506.SH	南都物业	2018-02-01	01516.HK	融创服务	2020-11-19
03319.HK	雅生活服务	2018-02-09	01153.HK	佳源服务	2020-12-09
06098.HK	碧桂园服务	2018-06-19	01209.HK	华润万象生活	2020-12-09
01755.HK	新城悦服务	2018-11-06	06677.HK	远洋服务	2020-12-17
02168.HK	佳兆业美好	2018-12-06	300917.Sz	特发服务	2020-12-21
o1995.HK	旭辉永升服务	2018-12-17	02156.HK	建发物业	2020-12-31
03316.HK	滨江服务	2019-03-15	09608.HK	宋都服务	2021-01-18
06093.HK	和泓服务	2019-07-12	06668.HK	星盛商业	2021-01-26
o1895.HK	鑫苑服务	2019-10-11	03658.HK	新希望服务	2021-05-25
01922.HK	银城生活服务	2019-11-O6	06626,HK	越秀服务	2021-06-28
002968.Sz	新大正	2019-12-03	09978.HK	方圆生活服务	2021-06-30
001914.SZ	招商积余	2019-12-16	00606.HK	中骏商管	2021-07-02
06049.HK	保利物业	2019-12-19	o1965.HK	朗诗绿色生活	2021-07-08
09928.HK	时代邻里	2019-12-19	02165.HK	领悦服务集团	2021-O7-12
o0982.HK	华发物业服务	2019-12-20注	02215.HK	德信服务集团	2021-07-15
09909.HK	宝龙商业	2019-12-30	02207.HK	融信服务	2021-07-16
09916.HK	兴业物联	2020-03-09	02205.HK	康桥悦生活	2021-07-16
01941.HK	烨星集团	2020-03-13	02210.HK	京城佳业	2021-11-10
09983.HK	建业新生活	2020-05-15	02270.HK	德商产投服务	2021-12-17
01502.HK	金融街物业	2020-07-06	00816.HK	金茂服务	2022-03-10
01971.HK	弘阳服务	2020-07-07	02370.HK	力高健康生活	2022-03-31
06958.HK	正荣服务	2020-07-10	02352.HK	东原仁知服务	2022-04-29

数据来源：观研天下数据中心整理

2021年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境。2021年上半年，物业管理行业递表企业增多，递表企业近30家，彼时物业管理行业上市物企数量已近50家，参考此前上市进程，在物企正常一次递表即通过聆讯上市的情况下，2021年或有超过70家上市物企。然而，下半年，对房地产整治政策的过度疑虑及信贷危机所引发的不确定性担忧情绪延展到物业管理行业，资本市场遇冷，市场对上市物企的高估值逐渐回调，上市进程放缓。截至2021年12月31日，全年新交表企业累计达34家(其中有28家企业递表时间集中在上半年)，明显高于2019年的9家和2020年的19家，为迄今年度递表企业数之最。但从后续进展上看，年内仅新增上市物企14家(其中13家为常规IP0上市，均为港股物企)。

递表上市物企最新状态

序号	企业简称	第一次递表时间	最新状态
1	禹佳生活	2020-12-11	2021-6-16(第2次递表)2022-01-05(被收购)
2	世纪金源服务	2021-01-20	2021-7-26(第2次递表)
3	新力服务	2021-03-04	失效
4	天誉青创	2021-03-26	失效
5	中南服务	2021-03-29	2021-11-12(通过聆讯)失效，2022-01-20(被收购)
6	海悦生活	2021-04-23	失效
7	明宇商服	2021-04-28	2021-11-4(第2次递表)失效
8	中梁百悦智佳服务	2021-04-29	2021-11-24(第2次递表)2021-12-23（通过聆讯)2022-03-29(被收购)失效
9	祥生活服务	2021-05-28	2021-11-22(通过聆讯)未开展路演和招股，已失效暂缓发行流程
10	长城物业	2021-06-16	失效
11	众安智慧生活	2021-06-24	2022-01-30(第2次递表)2022-04-22(通过聆讯)
12	俊发七彩	2021-06-27	失效
13	润华物业	2021-06-29	2022-03-10(第⒉次递表)
14	融汇悦生活	2021-06-30	2022-03-21(第2次递表)
15	珠江城市服务	2021-06-30	失效
16	鲁商生活服务	2021-07-02	2022-01-18(第2次递表)
17	苏新美好生活	2021-08-30	2022-04-04(第2次递表)
18	瑞安新天地	2021-09-13	失效
19	万盈服务	2021-09-20	失效
20	万达商管	2021-10-21	2022-04-24(第2次递表)
21	龙湖智创生活	2022-01-07	-
22	万物云	2022-04-01	-

数据来源：观研天下数据中心整理

从估值来看，上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2022年4月30日，45家(不包括2021年4月30日之后上市的物企)上市物企市盈率均值为13.61倍，估值较上年同期(33.14倍)腰斩，中位数8.55倍，显著低于去年同期(26.76倍)。在低迷的市场大环境下，国资背景物企的发展更为稳健，同时，商管、公建等非住领域发展空间广阔，市场往往给予其较大的信心和估值，市盈率前五的物企中有4家为具有国资背景物企。

最新物业上市企业市值排行

2022-04-30市值混排TOP50			2021-04-30市值混排TOP50
市值排序	企业简称	市值(亿元)	市值排序	企业简称	市值(亿元)
1	中国海外发展	2256.89	1	万科A	3168.37
2	万科A	2183.43	2	龙湖集团	2448.06
3	保利发展	2169.02	3	华润置地	2165.31
4	华润置地	2122.97	4	碧桂圆服务	2054.67
5	龙湖集团	1998.42	5	中国海外发展	1792.54
6	品澳科技	1303.09	6	碧桂园	1698.98
7	招商蛇口	1241.57	7	保利发展	1675.73
8	碧桂园	1067.90	8	中国恒大	1451.87
9	碧桂园服务	961.23	g	恒大物业	1217.62
10	华润万象生活	734.39	10	融创中国	1175.49
11	金地集团	644.68	11	新城控股	1018.17
12	新城控股	627.47	12	招商蛇口	920.68
13	绿地控股	612.00	13	华润万象生活	871.82
14	华侨城A	496.21	14	华侨城A	763.59
15	建发股份	414.05	15	绿地控股	689.93
16	*ST基础	406.74	16	世茂集团	663.10
17	陆家嘴	376.94	17	融创服务	625.67
18	雅戈尔	316.16	18	龙光集团	568.47
19	上海临港	313.83	19	合生创展集团	557.70
20	合生创展集团	303.99	20	金地集团	530.92
21	绿城中国	295.15	21	旭辉控股集团	476.75
22	上海建工	288.50	22	上海临港	419.17
23	旭辉控股集团	283.95	23	品澳科技	415.58
24	中国金茂	279.32	24	世茂服务	397.80
25	中海物业	260.57	25	雅生活服务	397.65
26	金隅集团	258.94	26	雅居乐集团	397.45
27	滨江集团	256.38	27	陆家嘴	383.44
28	保利物业	245.47	28	*ST基础	371.61
29	新湖中宝	238.20	29	金科服务	369.83
30	金科股份	238.15	30	金科股份	352.42
31	中国宝安	232.13	31	雅戈尔	343.93
32	中华企业	230.43	32	绿城服务	334.48
33	绿城服务	216.27	33	合景泰富集团	330.67
34	越秀地产	214.66	34	中国金茂	311.79
35	融创中国	210.47	35	富力地产	310.72
36	恒大物业	209.71	36	宝龙地产	282.28
37	广宇发展	205.81	37	张江高科	281.40
38	招商积余	192.98	38	中国宝安	271.33
39	金融街	192.49	39	中南建设	270.84
40	信达地产	188.51	40	荣盛发展	267.85
41	中国恒大	183,75	41	旭辉永升服务	267.45
42	张江高科	179.34	42	新湖中宝	264.86
43	中交地产	176.71	43	金隅集团	263.00
44	大悦城	168.45	44	保利物业	262.06
45	万通发展	168.43	45	上海建工	258.23
46	荣盛发展	162.62	46	阳光城	237.24
47	华发股份	161.54	47	建发股份	232.23
48	美的置业	156.78	48	越秀地产	232.16
49	旭辉永升服务	156.38	49	招商积余	223.73
50	中南建设	151.15	50	华戛幸福	217.99

数据来源：观研天下数据中心整理

截止2023年4月，对目前已发布2022年报的上市物企统计发现，除少数几家未披露具体在管面积数据的企业外，49家物企在管总面积已接近70亿平方米，达69.73亿平方米，同比2021年增长了超10亿平方米，平均在管面积达1.42亿平方米。

2022上市物业在管面积排行榜

在管面积排序	企业名称	在管面积（亿m2)
1	碧桂园服务	8.69
2	万物云	8.4
3	保利物业	5.76
4	雅生活服务	5.46
5	绿城服务	3.84
6	中海物业	3.2
7	招商积余	3.11
8	华润万象生活	2.91
9	世茂服务	2.62
10	金科服务	2.55
11	融创服务	2.44
12	合景悠活	2.16
13	新城悦服务	1.98
14	建业新生活	1.57
15	新大正	1.3
16	时代邻里	1.19
17	远洋服务	1.01
18	佳兆业美好	0.95
19	正荣服务	0.8
20	荣万家	0.73
21	银城生活服务	0.65
22	金茂服务	0.57
23	卓越商企服务	0.54
24	越秀服务	0.52
25	第一服务控股	0.514
26	东原仁知服务	0.51
27	和泓服务	0.51
28	建发物业	0.46
29	弘阳服务	0.45
30	滨江服务	0.42
31	京城佳业	0.37
32	金融街物业	0.35
33	德信服务	0.35
34	融信服务	0.34
35	新希望服务	0.29
36	朗诗绿色生活	0.29
37	中骏商管	0.26
38	领悦服务集团	0.24
39	华发物业服务	0.24
40	鲁商服务	0.22
41	星盛商业	0.19
42	方圆生活服务	0.14
43	烨星集团	0.124
44	宝龙商业	0.11
45	宋都服务	0.096
46	中天服务	0.085
47	德商产投服务	0.082
48	兴业物联	0.072
49	苏新服务	0.07