城市更新是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。
城市更新实施模式可以分为政府主导、市场主导和多元合作三大类。目前，我国城市更新项目实施多以政府主导，行业参与者有政府、投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商等，相关企业数量较多。在以政府为主导的城市更新模式下，央企及地方国企在市场竞争中优势更突出。据建设通建企大数据，2023年1-10月，全国公投5千万以上城市更新市场中，中标前20企业均为央企及地方国企。从上市公司来看，我国城市更新行业相关上市公司主要有佳兆业集团（01638）、保利发展（600048）、城建发展（600266）、万通发展（600246）等上市公司。
我国城市发展行业部分上市公司情况
| 公司简称 | 公司介绍 |
| 佳兆业集（01638） | 佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域,进驻全国超50个重要城市,涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、足球俱乐部、国际教育等20多个产业领域。 |
| 保利发展（600048） | 保利发展控股集团股份有限公司成立于1992年9月，是中国保利集团控股的大型上市公司，致力于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”，参与多个城市重要项目建设,为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出长足贡献。 |
| 城建发展（600266） | 北京城建投资发展股份有限公司成立于1998年12月，是以房地产开发经营为主业的大型专业品牌地产商,具有房地产开发一级资质,具有房屋建筑工程、公路工程总承包特级资质,拥有城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本、城建文旅、城建国际、城建服务等九大产业。 |
| 万通发展（600246） | 北京万通新发展集团股份有限公司成立于1998年12月，围绕不动产投资与开发、不动产运营与管理、产业金融研究与运营等领域纵深耕耘，深度加码城市更新及城市运营新赛道，构建城市“内涵式”发展新路径。 |
| 蕾奥规划（300989） | 深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司始创于2008年，服务领域涵盖四大板块,包括规划设计和工程设计业务（国土空间规划、战略规划、城市设计、城市更新等）和城市运营业务、投资业务。 |
| 迪马股份（600565） | 重庆市迪马实业股份有限公司是国内领先的上市实业集团,创立于1997年，致力于成为中国最具影响力的城市更新服务商,为城市创造安心、幸福的未来。 |
| 上实发展（600748） | 上海实业发展股份有限公司成立于2003年,开发运营轨迹覆盖上海、杭州、苏州、重庆、成都、青岛等十余个城市,逐步形成”城市更新、城市运营、城市服务“三大核心业务板块。 |
| 锦和商管（603682） | 上海锦和商业经营管理股份有限公司成立于2007年,专业面向城市更新领域,致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。 |
| 奥雅股份（300949） | 深圳奥雅设计股份有限公司于2001年在改革开放前沿深圳蛇口创立，经营业务范围涵盖亲子文旅、数字科技、创新设计领域,为城市更新、乡村振兴、文化古城等不同场景提供全程化咨询与综合运营服务。 |
资料来源：公开资料、观研天下整理
从企业业绩来看，2023年前三季度保利发展（600048）、城建发展（600266）、万通发展（600246）、上实发展（600748）等5家上市公司实现营业收入和归母净利润同比双增长。其中，上实发展（600748）的业绩最为亮眼，其营业收入和归母净利润同比增长最大，分别为151.24%和463.57%。此外，迪马股份（600565）营业收入和归母净利润同比双下降；蕾奥规划（300989）和奥雅股份（300949）只增收不增利。
2023年前三季度我国城市更新行业部分上市公司营收情况
| 公司简称 | 营业收入 | 同比增长 | 归母净利润 | 同比增长 |
| 保利发展（600048） | 1926亿元 | 23.09% | 132.9亿元 | 1.33% |
| 城建发展（600266） | 160.5亿 元 | 64.68% | 5.981亿元 | 176.02% |
| 万通发展（600246） | 3.613亿元 | 39.84% | -1.691亿元 | 32.53% |
| 蕾奥规划（300989） | 2.938亿元 | 6.85% | 2215万元 | -37.27% |
| 迪马股份（600565） | 139.2亿 元 | -27.92% | -3.856亿元 | -295.18% |
| 上实发展（600748） | 50.81亿元 | 151.24% | 4.094亿元 | 463.57% |
| 锦和商管（603682） | 7.676亿元 | 9.89% | 9548万元 | 9.65% |
| 奥雅股份（300949） | 3.808亿元 | 19.44% | -5715万元 | -15.24% |
数据来源：各公司财报、东方财富网、观研天下整理（WJ）
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