物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理主要可分为居住物业和商业物业，其中居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑； 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等；除此之外还包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。
资料来源：公开资料、观研天下整理
随着城镇化持续推进加上政策的支持下，我国物业管理市场规模不断增长。数据显示，到2021年我国市场规模约为5868.7亿元。具体政策方面，为了促进物业管理行业的发展，我国及部分省市发布了多项行业政策，如2023年河北省发布的《关于实施城市更新行动的指导意见》提出鼓励采用市场化运作方式或“财政支持+市场化运作方式”，引导撬动社会资本参与更新改造、项目运营和物业管理。
我国及部分省市物业管理行业相关政策
| 层级 | 发布时间 | 发布部门 | 政策名称 | 主要内容 |
| 国家级 | 2022年5月 | 民政部、中央政法委等部门 | 关于深入推进智慧社区建设的意见 | 推进智慧社区综合信息平台与城市运行管理服务平台、智慧物业管理服务平台、智能家庭终端互联互通和融合应用，提供一体化管理和服务。 |
| 国家级 | 2022年11月 | 国家发展改革委等部门 | 关于推动家政进社区的指导意见 | 发挥社区居民委员会及其下属环境和物业管理委员会的作用，加强对“家政进社区”工作的指导监督。 |
| 省级 | 2022年6月 | 重庆市 | 重庆市城市更新提升“十四五”行动计划 | 提升物业管理服务水平。不断完善物业管理配套政策，建立规则统一、要求明确、公开透明、操作性强的物业服务管理标准。构建物业党建联建机制，积极探索“党建＋物业”社会治理模式，鼓励物业管理融入社区基层治理。 |
| 省级 | 2022年9月 | 湖南省 | 湖南省“十四五”城乡社区服务体系建设规划 | 指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责，建立业主和物业服务企业双向选择机制，支持在无物业管理的居民小区、征地拆迁和易地搬迁安置区健全物业管理自治组织，广泛开展业主自治。 |
| 省级 | 2023年7月 | 北京市 | 关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案（2023—2025年） | 大力发展居住服务业，鼓励市场主体提供丰富多元的居住服务，鼓励和引导企业参与老旧小区物业管理、市政养护、停车场管理等。 |
| 省级 | 2023年9月 | 河北省 | 关于实施城市更新行动的指导意见 | 鼓励采用市场化运作方式或“财政支持+市场化运作方式”，引导撬动社会资本参与更新改造、项目运营和物业管理。 |
资料来源：观研天下整理
从企业数量来看，根据企查查数据显示，截至2024年4月15日，我国物业管理相关企业数量达到了4994425家，其中江苏省、广东省、山东省、上海市、北京市五个省市企业数量最多，分别为742024家、638250家、374770家、315369家、262247家。
资料来源：企查查、观研天下整理
具体企业来看，我国物业管理行业相关企业主要有中海物业 (02669)、保利物业 (06049)、绿城服务 (02869)、金科服务 (09666)和世茂服务 (00873)等。
我国物业管理行业相关企业情况
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公司简称 |
上市企业 |
竞争优势 |
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中海物业 (02669) |
2015-10-23 |
业务优势：截至公司在超过1000多个项目，为近850万客户提供多元化服务。 |
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保利物业 (06049) |
2019-12-19 |
质量优势：通过了ISO9001:2015质量管理体系、ISO14001:2015环境管理体系、OHSAS18001:2007职业健康安全管理等体系。 |
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规模优势：截至2021年12月31日,公司已进入全国29个省、直辖市与自治区的196个城市,在管面积超过4.65亿平方米,2021年度品牌价值逾159亿元,已成为了物业行业规模和品质的领军者及标杆示范企业。 |
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绿城服务 (02869) |
2016-07-12 |
资质优势：2016年,绿城服务品牌价值达39.27亿元,并多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名、“中国物业服务综合实力百强企业”第二名、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”第二名等殊荣。 |
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金科服务 (09666) |
2020-11-17 |
规模优势：截至2021年8月,金科服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等166座城市,管理近1200个项目,管理面积约3.2亿平方米,服务全国近650万人口。 |
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资质优势：连续6年蝉联中国物业服务企业综合实力十强,连续6年保持中西部市场占有率第一,连续多年位列重庆、无锡等城市物业服务企业综合实力第一,业主满意度连续9年超过90%。 |
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世茂服务 (00873) |
2018-02-09 |
业务布局优势：已布局全国100多个核心发展城市,涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化等多个产业领域。 |
资料来源：公司资料、观研天下整理
从各企业物业管理业务来看，中海物业、保利物业、绿城服务、金科服务、雅生活服务、融创服务和世茂服务7家企业在住宅领域物业管理占比较高；新城悦服务、合景悠活、卓越商企服务、时代邻里和招商积余五家企业在非住宅物业管理占比较高。
截至2023年6月各企业住宅与非住宅物业管理占比情况
| 企业简称 | 住宅占比 | 非住宅占比 |
| 中海物业 | 71.80% | 28.20% |
| 保利物业 | 41.50% | 58.50% |
| 绿城服务 | 80.50% | 19.50% |
| 金科服务 | 81.90% | 18. 10% |
| 雅生活服务 | 42.70% | 57.30% |
| 融创服务 | 82.00% | 18.00% |
| 世茂服务 | 53.20% | 46.80% |
| 新城悦服务 | 75.30% | 24.70% |
| 合景悠活 | 51.00% | 49.00% |
| 卓越商企服务 | 36.80% | 63.20% |
| 时代邻里 | 59.40% | 40.60% |
| 招商积余 | 39.74% | 60.26% |
资料来源：公司资料、观研天下整理（XD）
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