我国城中村改造势在必行 城市更新概念火热下进程加速

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。城中村改造也是属于征收拆迁的一种类型，所以对于被征收房屋或者是土地的所有者是要进行征收补偿的。

与房地产开发相比，中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，在在性质上有着本质区别。例如城中村改造涉及村委会转为居委会、村民户口转为居民户口、转为股份有限公司或等问题，转制工作是城中村改造的重要内容。而房地产开发则不会涉及上述内容。

资料来源:观研天下整理

一、发展背景

据观研报告网发布的《中国城中村改造行业发展趋势分析与未来前景调研报告（2022-2029年）》显示，城中村也称为城市棚户区，不仅是一种房屋形态,也是一种社会形态，同时也是我国大陆地区城市化进程中出现的一种特殊现象。有狭义与广义之分。狭义上是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”；广义上是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

自改革开放以来，随着我国城市化进程不断加速，而产生了诸多的城中村。这主要是因为我国城市化进程表现为在进程上属于“急速城市化”，人口城市化虚高；空间上建设布局出现无序乃至失控。城市的扩张将城市周边的农村纳入城市的规划范围，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了“都市里的村庄”，即城中村。

但城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。而如果不妥善解决城中村问题，我国的城市化过程就会受到阻碍。所以需要进行城中村改造。

资料来源:观研天下整理

目前城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要"瓶颈"因素之一。所以从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的，城中村改造的重要性、必要性和紧迫性是不言而喻的。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原、杭州等大、中城市相继启动了城中村改造工作。

例如作为我国的首都北京，其城市现代化程度非常高，但是在城市发展的过程中，仍然存在很多问题，比如城中村。近年来北京也在陆续规划旧城拆迁改造，市内部分村庄已被拆除。有相关资料显示，“十三五”时期,全市有508个小区纳入老旧小区综合整治计划。2021年纳入全年综合整治计划的小区数量将达到400个。另外杭州市从1998年启动城中村改造，至2015年底，主城区246个城中村中有68个村完成改造。

经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。根据城中村改造的主体不同，城中村改造大体上可分为政府为城中村改造主体的模式，政府主导、村企合作、市场化运作的模式，市场化运作、政府监督模式。另外城中村改造征收的赔偿方式有经济赔偿和置换产权两种方式。

二、发展政策

城中村改造归属于城市更新领域。城市更新概念首次提出于 2019 年 12 月的中央经济工作会议。随后在2021 年 3 月，城市更新写入2021 年政府工作报告和“十四五”规划文件之中，进一步上升为国家层面战略，并后续出台了一系统配套政策，推动城市更新在全国范围内开展。

中央层面关于城市更新的相关政策表述

资料显示：政府网站，观研天下整理

到目前我国城市更新正在以点到面，逐步在全国铺开。自2021 年城市更新战略上升到国家层面开始，全国各地都在积极响应并加强立法与政策完善。有相关资料显示，截至到2022 年3 月29 日，据不完全统计，我国共有20 多个省市出台了相应政策。

2021 年以来各省市城市更新相关政策表述

资料显示：各政府网站，观研天下整理

三、市场投资

随着城市更新战略上升到国家层面开始，，全国各地都在积极响应，除了加强立法与政策完善，也在不断制定相关重点项目计划，加大投资。例如在辽宁“十四五”投资规划中，谋划首批城市更新示范项目120个，总投资1891亿元。谋划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、文旅、工业遗产和生态治理等城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元。广州市“十四五”规划公布了五个重点城市更新方面的投资金额，预计十四五期间实现投资总额达3315亿元，总投资金额达7672亿元。

部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总

资料显示：各地政府工作规划，各地重点项目计划，观研天下整理

此外各地也在相继成立城市更新相关基金。例如天津设立天津城市更新基金，基金规模在600亿元左右；石家庄设立石家庄城市更新基金，基金规模在100亿元左右。

部分城市更新基金汇总

资料显示：公开渠道信息统计，观研天下整理（WW）

四、城中村改造工作情况

虽然受益于城市更新火热带动，我国城中村改造工作也在加速。但相比于城市更新，城中村改造一词出现的要早一些。虽然自2019年以来，我国城中村改造市场已进入相对静默期，例如棚改市场规模呈现趋势性下滑，12省计划开工量锐减53%。但整体来看，全国城中村改造仍在继续。

例如在十三五时期，温州全市重点改造范围内计划完成81个行政村(另10个自然村、区块)，共计30970户以上。其中鹿城、龙湾、瓯海三区完成55个行政村，24000户以上的改造。杭州计划要完成改造178个村，其中，按拆除重建139个、综合整治21个、拆整结合18个。具体的改造时间表也有了明确：2016年21个村、2017年22个村、27个村、2019年32个村、2020年76个村。

十三五期间全国主要地区城中村改造计划

资料显示：观研天下整理（WW）

有数据显示，“十三五”期间我国棚改累计开工2300多万套，帮助5000多万居民实现安居梦；截止到2020年，共有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取了租赁补贴。

“十四五”时期仍将持续推动城中村改造进程。例如云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区（老旧小区）改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

河北省公布《河北省城镇住房发展“十四五”规划》，明确改造2000年底前建成的城镇老旧小区6755个，涉及居民125万户、房屋建筑面积1.04亿平方米，预计总投资260亿元，2000年底前建成需改造的城镇老旧小区全部完成改造。2021年底前，全省城市建成区尚未改造的459个城中村全部启动改造，“十四五”期末，完成城市建成区内所有城中村改造任务。

昆明市盘龙区公布了《“十四五” 城市更新改造规划》，明确了辖区内列入改造计划的63个城中村、7个三旧连片区、7个老旧厂区的具体改造时间表。根据 "规划"， 盘龙区共有77 个城中村改造项目，目前已全部完成改造14个。“十四五”期间将完成剩余63个，其中计划完成18个项目规划编制报批工作，完成52个项目的拆迁任务， 启动33个项目回迁安置房建设，完成55个项目的土地交易。

宁波海曙区公布了十四五期间城中村的改造计划，将重点启动45个城中村改造，改造面积600万平。其中，重点规划了11个改造区域。分别是临空核心片区、姚江南滨水区、奉化江西岸、临空重大产业平台、村级工业园升级集、TOD开发范围内、重要道路工程内、机场路南段沿线区域、集士港区域、中部发展潜力区。

广州市印发《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出，在“十四五”规划中，广州要加快建设科技创新强市，并将进一步推进城市有机更新提质增效。同时根据《纲要》，广州将积极推进“三旧改造”，继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，提升城市面貌。推进183条城中村改造；基本完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯；实施306个旧厂房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。

但值得注意的是，大规模拆除和建设的棚屋改革方法将逐步退出，而是采取改造升级的措施。“十三五”规划明确指出，现有城中村、城市棚户区和危房改造要在2020年基本完成。住建部会议上也表示，2020年要严格把握把握棚改的标准和范围。与此同时，为了配合调控政策，国家于两年前开始调整“货币化棚户区改造”的政策，并敦促房价持续上涨和库存不足，以尽快取消棚改革，这使得“旧房拆迁”成为新趋势。