租房真租不动了？我国住房租赁行业供给量过剩高品质房源成消费主力

2023-11-28 10:01

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1、国家积极推进租售并举，推动租赁住房市场规范健康发展

根据观研报告网发布的《中国住房租赁行业发展深度研究与投资前景预测报告（2024-2031年）》显示，近年来，受购房成本增加、城市化率上升等因素影响，中国租赁住房市场迅速发展。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现；2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租赁体系的建设，行业迎来发展的红利期；2020年“十四五”规划推出一系列政策，加快租购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。

住房租赁发展历程

资料来源：观研天下整理

自2016年起，国家开始推进租售并举，出台一系列政策培养发展住房租赁市场。例如，2022年2月，银保监会、住建部出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，提出各地应加快出台发展保障性租赁住房具体办法，建立健全住房租赁管理服务平台，加强与银行保险机构信息共享；2023年3月，国家发改委出台《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，支持消费基础设施项目发行REITS，将购物中心等消费基础设施纳入REITS试点范围。

2022-2023年我国住房租赁行业相关政策情况

时间	部门	政策	相关内容
2022年2月	银保监会、住建部	《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》	各地应加快出台发展保障性租赁住房具体办法，建立健全住房租赁管理服务平台，加强与银行保险机构信息共享
2022年2月	人民银行、银保监会	《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》	人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年3月	国家发改委	《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。
2023年3月	国家发改委	《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》	在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、支持消费基础设施建设，支持消费基础设施项目发行REITS,将购物中心等消费基础设施纳入REITS试点范围。
2023年10月	国务院	《关于规划建设保障性住房的指导意见》	提出要建设配售型保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、政府引进人才以及户籍无房“夹心层”，按保本微利原则配售。同时明确，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，以及对相关保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

资料来源：观研天下整理

2、房屋租赁人口数量日益增加

随着外出务工人数不断增加，城市房屋租赁人口数量随之增加。根据数据显示，2022年中国房屋租赁人口数量为2.4亿人，同比增长4.35%，预计2023年将增长至2.48亿元。同时，伴随着人口流动性回升、资本市场持续助力，我国住房租赁需求规模增长空间仍然较大，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。

数据来源：观研天下整理

3、住房租金挂牌价水平环比下降，租房市场真的不行了吗？

现实是怎样的呢？根据贝壳研究院等资料显示，截止2023年三季度，我国住房租金挂牌价水平环比下降且低于去年同期水平，重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%；与去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%，重点40城中，有30个城市住房租金挂牌价环比下降。其中，上海市场租金降幅明显，2023年9-10月租金整体下探了6%，租赁库存几乎来到峰值。

数据来源：观研天下整理

面对一系列租金下降现象，住房租赁行业到底哪里出现问题？我们从供需方面进行分析：在供给市场方面，首先，每年11-12月属于租房淡季。

其次是越来越多地方开放限购，二手房回流到租房市场导致住房租赁行业供给量上升。根据贝壳研究院不完全统计数据来看，2023年10月31日一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量比去年10月31日高出10%以上，包括明显增加的租售房源在内，2023年11月22日全国重点40城租赁库存房源量比今年10月底增加1.3%，比去年10月底增加6.8%。

最后是保障供给层面的多元供给和政府加大保障房的投放还在增加。目前，全国已有30多个省份陆续出台了加快发展保租房的实施意见，仅上海截至2023年11月，就已经累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套（间）、供应26.7万套（间）。

2022年以来各地出台的盘活存量筹集保租房政策汇总（不完全统计）

措施要点	代表城市及简介
利用存量土地建设保租房	厦门等地鼓励和引导国有企事业单位利用自有闲置用地建设保障性租赁住房；广州、石家庄等地也先后发布利用产业园区或商业用地等其他用途存量用地改建保租房的实施意见
非居改保	上海、广州、深圳、天津、南京等地发文明确可将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房
居民“纳保”	长沙、西安、成都等地率先出台政策，居民将自有房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房限购套数计算；通过这一创新性政策，打通了新房、二手房、租赁住房之间的通道，既增加了租赁住房供给，又提升了商品住宅市场活跃度，对于保租房筹集和稳定短期房地产市场都具有积极影响
房企存量房屋转化	重庆、洛阳等地鼓励收购商品住宅用于租赁住房
城市更新项目改建、城中村改造	北京、广州均提出在城市更新项目中配置租赁住房的思路，广州、深圳也先后出台政策支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营，提质改造的同时增加保租房等保障房供给

资料来源：观研天下整理

4、城镇化率与流动人口数量上升驱动住房租赁行业需求增长

那么在需求方面又是怎样？从多个数据角度来进行分析，事实上我国租客客源量减少并不明显，核心大城市人口流动整体上仍然保持稳定。从宏观的角度来说，外来人口是租赁住房的核心来源，尤其是一线、新一线城市就业机会多、教育和医疗水平高，吸引大量外地人到一线、新一线城市发展，进而为住房租赁行业带来巨大的租房需求。

根据数据显示，2022年中国城镇化率为65.22%，较上年增加0.5个百分点；在人口流入方面，新一线城市流入人口增量最多的城市为长沙，较2021年人口增加18.13万人，其次是杭州、合肥和西安，较2021年人口增加分别为17.2万人、16.9万人和12.29万人。此外，截止2023年10月，流入北京、上海、广州、深圳四个一线城市的规模较2021年前10月上升63.3%，高于全国的56.6%。由此可见，核心大城市的人口流动仍然较大，客流量的核心基础稳固，为住房租赁行业需求增长提供强有力的支撑。

数据来源：观研天下整理

5、高品质房源成为消费主力，住房租赁行业仍然具有良好的市场前景

根据上述内容可知，国内租房客源量没有发生巨大的改变，但房源供给量却大幅增加，这就导致住房租赁行业市场分化特征逐渐明显，租客选择也更加理性，对高品质房源更加青睐，这类型房源也将成为市场消费主力，推动租房市场的健康发展。例如，自如租住产品出租周期整体比个人普租市场快一倍，整租新品心舍系列、合租中的主卧带独卫房源，都比自如其他整租、合租产品平均出租周期要快近一周。

整体来看，目前，我国租房市场有所波动，但长期来看，随着人口流动、政策支持与结构调整、城市化进程推进等因素驱动下，我国住房租赁行业市场发展前景仍然较为乐观。（WYD）

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