城市更新行业现状及前景老旧小区改造为重点内容 2029年市场规模将超9万亿

2024-02-06 11:07

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一、城市更新简介

城市更新，是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。

二、城市更新相关政策

相比于“旧改”、“棚改”,城市更新作为土地再利用和城市再开发的周期性复杂过程，与不同时期经济发展水平、城市化过程所处阶段的城市发展目标和需求之间存在紧密联系。近年来，我国对城市更新的重视度不断提升。

2020年10月29日党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》首次提出实施城市更新行动;2020年11月17日,住建部王蒙徽部长的署名文章《实施城市更新行动》,提出了建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市的城市更新行动目标,吹响全国各地实施城市更新行动的号角;2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式提出“坚持走中国特色新型城镇化道路,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,继续推进新型城镇化建设,实施城市更新行动”,标志着实施城市更新行动正式上升为国家战略。

我国城市更新行业相关政策

时间	文件/会议	政策主要内容
2020.10	《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》	首次提出实施城市更新行动
2021.03	两会政府工作报告	要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量増加约1.3万套
2021.03	《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》	要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。
2021.04	《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	要实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等"三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
2021.05	《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》	总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制。其中金融支持方面涵盖培育规模化实施运营主体、编制一体化项目实施方案、探索创新融资模式、创新金融产品和服务、金融机构建立协同工作机制5项举措。
2021.08	《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》	严格控制大规模拆除，除违法建筑和被定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。
2021.09	中国城市规划年会	住房和城乡建设部副部长黄艳：住房和城乡建设部将组织开展城市更新试点，推出示范项目，总结可复制推广的经验做法；并会同相关部门，针对城市更新难点问题，探索完善适用于城市存量更新的土地、规划、金融、财税等政策体系。
2021.11	《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》	将在北京等21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，探索建立城市更新配套制度政策。
2021.11	《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》	总结各地经验，为解决老旧小区改造计划不科学、统筹协调不够、建立长效管理机制难等问题提供参考。
2021.12	《关于政协第十三届全国委员会第四次会议第0983号（城乡建设类021号）提案答复的函》	正牵头制定指导各地实施城市更新行动的政策文件，从国家战略高度加强城市更新顶层设计。
2021.12	住房和城乡建设部召开城市更新试点工作视频会	视频会上，北京、重庆、南京、成都、呼和浩特、长沙、烟台、铜陵等8市政府负责同志介绍了试点工作打算和实施方案。
2021.12	住房和城乡建设部部长王蒙徽专访：《防风险稳増长促改革，推动住房和城乡建设事业高质量发展》	将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动。
2022.03	《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	在加快推进新型城市建设方面有序推进城市更新，加快改造城镇老旧8小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面，外墙、楼梯等公共部位维修，有条件的加装电梯，力争改善840万户居民基本居住条件。
2022.12	《扩大内需战路规划纲要(2022-.2035年)》	在推进城市设施规划建设和城市更新方面加强市政水、电、气路、热、信等体系化建设，推进地下综合管廊等设施和海绵城市建设，加强城市内涝治理，加强城镇污水和垃圾收集处理体系建设，建设宜居、创新、智慧、绿色、人文，韧性城市。加强城镇老旧小区改造和社区建设，补齐居住社区设施短板，完善社区人居环境。加快地震易发区房屋设施抗震加固改造，加强城市安全监测。强化历史文化保护,塑造城市风貌，延续城市历史文脉。
2023.01	《关于加强新时代水土保持工作的意见》	在提升生态系统水土保持功能方面实施城市更新行动，推进城市水土保持和生态修复,强化山体，山林.水体、湿地保护，保持山水生态的原真性和完整性，推动绿色城市建设。
2023.07	《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》	1)坚持城市人民政府负主体责任，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，并把城中村改造与保障性住房建设结合好;2)充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
2023.07	《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》	在我国城市更新试点城市工作取得显著进展的背景之下，从五个方面提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展:1)坚持城市体检先行:建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。细分城市体检单元，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项;2)发挥城市更新规划统筹作用:依据城市体检结果，编制城市更新有关计划，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排:3)强化精细化城市设计引导:完善城市设计管理制度，明确不同项目的涉及要求，编制重点设计方案;4)创新城市更新可持续实施模式:加强资源统筹利用，建立多元投融资机制;5)明确城市更新底线要求:坚持"留改拆"并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，同时加强历史文化保护传承。

资料来源：观研天下整理

三、城镇老旧小区改造数量

我国城市更新包括老旧街区改造、城市生态修复、旧中心区改造及旧工业区改造，其中，老旧小区改造是城市更新发力的重点。根据数据，2020-2023年我国计划新开工改造城镇老旧小区数量由3.9万个增长至5.3万个，2019-2023年我国实际新开工改造城镇老旧小区数量由1.9万个增长至5.37万个。全国城镇老旧小区改造工程持续高速推进，未来几年将继续成为城市更新领域的重要内容。

数据来源：观研天下数据中心整理

四、城市更新实施模式

根据观研报告网发布的《中国城市更新行业发展趋势研究与未来投资分析报告（2024-2031）》显示，城市更新实施模式可以分为政府主导、市场主导和多元合作三大类。城市更新是十四五规划重点内容，我国城市更新项目实施多以政府主导。2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制，为双方合作共赢、共同发展拉开了崭新的思路。如上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署；华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容；中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新。

城市更新实施模式可以分为政府主导、市场主导和多元合作三大类。城市更新是十四五规划重点内容，我国城市更新项目实施多以政府主导。2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制，为双方合作共赢、共同发展拉开了崭新的思路。如上海市嘉定区政府和上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下一阶段工作进行部署；华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业发展、长租房等多方面内容；中国铁建与南阳市宛城区政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将共同推进城市更新。

资料来源：观研天下整理

部分房企与政府城市更新合作情况

时间	企业	合作情况
2022年11月	天恒集团	天恒集团与白纸坊街道办事处签署《西城区白纸坊街道者旧小区综合整治项目战略合作协议》并举行签约仪式。天恒集团及白纸坊街道将以此次战略合作为契机，结合区域特征，充分发挥各自优势;共同创建适宜的合作模式和合作机制，深入推进白纸坊地区老旧小区改造I作，创建和谐宜居的生活环境。
2022年10月	大悦城	上海黄浦区人民政府与大悦城控股集团股份有限公司战略合作框架协议，将把黄浦旧区改造与城市更新重点工作，并将核心业务、重点板块移至黄浦，为区域综合发展水平的不断提升、城区面貌的有序更新提供有力支撑。
2022年9月	中建五局、葛洲坝集团	长沙市天心国资集团与中建五局、葛洲坝集团举行新开铺片区城市更新项目合作签约仪式:本次签约，是三方深入贯彻落实党中央、国务院关于把城市更新怍为推动城市高质量发展重大举措决策部署的具体行动。
2022年6月	首开集团	首开集团与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作，完善深化“首开经验”，打造区企合作”新样板，共同探索城市更新新路径，不断提升城市治理精细化水平,增强人民群众的幸福感、获得感。
2022年5月	万科企业	广州市政府5万科企业股份有限公司签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、城市物业智能\|服务、养者服务、文旅产业等方面加强合作。
2022年4月	首开集团	首开集团与北京市海淀区人民政府签男战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作。
2022年4月	富力集团	广州富力地产与广东省三旧改造协会签署了战略合作框架签约协议。
2022年4月	华润置地	华润置地与河南省人民政府签署战略合作协议，双方将在长租房保障体系、城市更新建设等领域开展合作。
2022年4月	中国铁建	中国铁建投资集团有限公司与南阳市宛城区人民政府签署城市更新项目战略合作协议，双方将在基础设施和公共服务等领域展开全面合作，共同推进城市更新。
2022年4月	华润置地	华润置地与深圳龙岗城投集团签署战略合作框架协议，双方将在土地投资开发、城市更新、产业发展等领域开展全方位合作。
2022年2月	上海地产	上海市嘉定区人民政府和.上海地产就北虹桥区域城市更新项目政企合作下阶段工作进行部署。
2021年12月	中建集团	中建集团发挥全产业链优势，围绕城市更新、基础设施、文化旅游、产业发展等方面，加强与济南创新合作，共同推动合作协议落地见效,实现共赢发展。
2021年10月	福星惠誉	福星惠誉与广州开发区投资集团签署协议，合作城市更新改造等业务。
2021年10月	中建八局	中建八局和济南城阳区签署合作协议，将携手发展总部经济，并在城市更新、乡村振兴深入合作。
2021年9月	中交投资	中交投资与北京石景山区签订《石景山广宁、五里坨等西部地区项目投资建设协议》，此次项目签约，标志着公司深度融入城市更新行动,从紧盯项目向经营城市转变，从满足需求向引导和创新需求转变。
2021年8月	上海市政府&万科	未来双方将在“未来城市”旗舰项目建设、"物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。
2021年5月	远洋集团	远洋集团与长沙天心区政府签罢战略合作协议，本着"资源共享、优势互补、互惠互利、合作发展"的原则，双方达成战略合作伙伴关系,积极推进在城市中心区城市更新、高端商业街区、文化商业街区、高品质集中商业、片区综合开发投资等领域的合作。
2021年4月	甘肃省公路航空旅游投资集团	兰州市政府与公航旅集团签订《城市更新合作框架协议》。将在推进“都会城市、精致兰州”建设,打造宜居宣业、宣游宜养的新型城市中发挥积极作用。
2021年3月	中建二局&葛洲坝集团	中建二局与海南省万宁市人民政府、中国葛洲坝集团股份有限公司签订城市更新项目战略合作框架协议。协议约定，三方围绕片区开发投融资、建设、运营和产业导入。加快推进项目落地，共同推动万宁城市更新升级。

资料来源：观研天下整理

五、城市更新市场规模及预测

中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。2023年我国城市更新行业市场规模已超6万亿元，预计2029年我国城市更新市场规模将超9万亿元。