在房地产市场下行、城投托底拿地、保障性住房等背景下，我国房地产代建行业新签约规模持续走高，成为房地产企业抵抗周期的手段之一。因此，近年来，越来越多的企业纷纷入局，我国房地产代建行业竞争加剧，民营企业凭借着多元化创新扩张市场。
1、我国房地产代建模式主要分为政府代建、商业代建、资方代建
根据观研报告网发布的《中国房地产代建行业现状深度研究与发展前景预测报告（2024-2031年）》显示，房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。
目前，代建业务模式众多，按照委托方类型来看可以分为以中小房企为委托方的商业代建、以政府及企事业单位为委托方的政府代建、以金融机构为委托方的资方代建以及围绕代建相关的衍生服务；而在商业代建领域，可以根据收费模式与代建方是否出资入股进一步划分为纯服务费代建、配资代建与股权式代建。
三种代建模式比较
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类型 |
委托方 |
合作方式 |
委托方利益诉求 |
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政府代建 |
政府及事业单位 |
与政府安置房、经适房、公租房等保障性租赁住房及公共服务设施等政府投资项目对接 |
社会效益为主，实现投资和建设环节分离，提高项目市场化能力 |
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商业代建 |
已经或即将取得土地证的企业 |
由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，代建企业根据委托方需要向项目输出品牌，派驻开发管理团队承担开发任务 |
增强项目溢价，提高去化水平，抵御市场波动风险 |
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资方代建 |
介入房地产行业的金融机构与AMC、基金、信托等金融机构 |
对接，金融机构负责资金募集与项目收储，代建企业承担开发任务 |
资本收益最大化 |
数据来源：观研天下整理
2、代建行业新签约规模持续走高，长尾分布特征加强
2019-2023年，随着地产销售下滑、企业投资能力“丧失”，再加上城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房，房地产代建受到房企青睐，竞相入局，行业新签约规模持续走高。根据数据显示，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积为17312万平方米，同比增长56.3%；2024年1-6月，28家典型房地产代建企业新签约代建规划建筑面积为7325万平方米。
数据来源：观研天下整理
因此，随着竞争加剧以及服务型固有特征，2024上半年国内代建规模化逐渐减弱，长尾分布特征加强，企业分化显著。根据《2024上半年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企业新增规划建筑面积均值分别为807万平方米、312万平方米和147万平方米，企业新增规模分化加剧。
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具体来看，在房地产明显下行、房企信用事件频出、“三大工程”推进和“14号文”的纲领等大背景下，催生代建市场机会，如保障房筹建计划、城中村改造、遇困房企“保交楼”项目和金融机构涉房不良资产。根据数据，2021-2023年地方城投拿地金额分别为1700亿、3030亿、2942亿元，分别占总拿地金额的6.7%、23.2%、22.3%，呈显著增长态势。同时，根据克而瑞数据，2021-2023城投拿地开工率仅为25%，开售率仅为16%。
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与此同时，2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，我国住房体系长期新发展模式已明确确定为“商品房+保障房”的双轨制体系，根据数据，2024年北上广计划筹建保障性住房共超27万套。2023年以来，城中村改造被多次提及，结合“14号文”的设计纲领，城中村改造已成为下一阶段房地产行业的重点内容。
3、房地产代建行业抗周期能力良好
此外，房地产企业为应对市场下行压力，普遍选择代建作为抗周期的利器，可见代建具有较强的抗周期能力。根据数据显示，2023年，我国代建新签约规划建筑面积增速为56.3%，远高于同期全国商品房销售面积增速。
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4、我国房地产代建行业竞争加剧，民企凭借着多元化创新优势积极扩张
因此，来自各行各业有意愿、有能力的企业纷纷“下场”做代建，行业竞争程度加剧。从企业数量上看，截止2024年9月，已经有超过100家房企入局代建或承接代建业务。其中，销售50强房企（2024年上半年全口径金额排名下同）布局代建企业数量达到46家。
自2020年开始，房地产代建民营企业开始加速发展，并且凭借着多元化创新优势积极扩张。从企业代建特色上看，民企可操作范畴更高、自由度更高，所以近几年通过在商业代建、定制化代建等方面创新，获得更多市场份额，如朗诗、当代代建聚焦绿色、科技，德信、众安等代建扎根于未来社区、特色小镇改造及运营。
我国部分民企代建布局情况
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代建企业 |
涉及代建时间 |
特色方向 |
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久筑共建 |
2023 |
强调共建管理，用足企业自身专业杠杆 |
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龙湖龙智造 |
2022 |
TOD与数字科技体系代建 |
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幸福安基 |
2022 |
产业新城领域代建 |
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华宇建管 |
2022 |
2022年8月，中国信达携手华宇集团，纾困代建安徽8000亩超大体量百亿项目-信达华宇阳光湖樾 |
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旭辉建管 |
2021 |
以定制化服务为核心竞争力，提供差异性服务 |
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璀璨管理 |
2021 |
商办文旅、高端养老院、康养旅游等代建 |
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德信绿建管理 |
2019 |
政府代建、特色小镇、老旧小区改造，探索未来社区等新型城市更新产品 |
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凤凰智拓 |
2019 |
智能建造，以科技建造体系对外拓展代管代建工程 |
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宋都管理 |
2019 |
保障房、安置房、危房改造 |
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雅居乐房管 |
2018 |
文旅代建 |
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金科金建管 |
2017 |
商业代建和纾困代建，形成了“后进先出”独具特色的纾困代建模式 |
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融者共创 |
2017 |
高端不动产综合解决方案服务商 |
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众安管理 |
2016 |
全能型代建服务商，为项目提供全过程代建管理、商业性物业、创新型未来社区定位运营等增值服务 |
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当代绿建 |
2016 |
绿色住宅代建开发商，提供全过程委托开发及运营管理解决方案 |
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新城建管 |
2016 |
商住协同、资源整合，商业综合体代建经验丰富 |
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中原建业 |
2015 |
代建行业领先者，注重河南区域商业代建 |
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卓越集团 |
2012 |
聚焦商办和住宅代建 |
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滨江集团 |
2010 |
商业代建为主 |
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光影管理 |
2010 |
安置房、城市更新领域 |
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朗诗绿色管理 |
2008 |
地产投行+绿色建商，推动绿色建筑领域的研发与建造能力 |
资料来源：观研天下整理（WYD）
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