我国土地行业分析：宅地供应量及成交量下降央国企仍是市场主力

2025-03-01 09:48

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前言：

回顾2024年，我国土地宅地供应量及成交量持续下降，成交楼面均价、土地流拍率均有所回落，溢价率处于历史地位，但是随着9月份针对地产出台多项刺激政策，市场对于地产“止跌回稳”的信心逐渐增强。考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间，预计2025年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势。

1、我国土地宅地供应量持续下降，一二线城市降幅进一步扩大

自2021年开始，我国房地产宅地供应面积持续下降，2024年达到近十年土地供应面积最低值。根据数据显示，2024年，我国规划建筑面积为45042万方，同比下降28.7%。从2020年的高点137281万方开始，我国土地供应面积已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.2%，整体供应处于下降趋势。

数据来源：观研天下整理

具体从区域分布来看，自2021年以来，我国一线城市宅地供应连续三年呈下降态势，累计下滑76.3%，截止2024年达到1525万方，同比下降41.4%；2024年国内二线城市宅地供应14871万方，同比下降34.9%；三、四线城市宅地供应28645 万方，同比下降24.2%。相比之下，2024年，我国三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，这说明我国低能级的地方政府对土地收入依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。

数据来源：观研天下整理

2、我国土地宅地成交量规模持续减少，三四线同比有所修复

与此同时，我国土地宅地总成交量也近四年持续下降，在2020年达到117516万方后，2024年下降到38415万方，同比下降22.9%，相比高峰已调整67.3%。从月度数据来看，2024年上半年多个月份同比跌幅超过40%，第四季度随着房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，同比跌幅收窄至13.8%。

数据来源：观研天下整理

区域分布来看，近三年，我国一线城市土地宅地成交量持续下降，成交量高峰期为2021年的4875万方，2024年下降到1373万方，同比下降39.1%；三四线城市年度成交量连续四年持续下降，从2020年的66478万方，下降到2024年的24151万方，累计下滑63.7%，但三四线城市由于2021-2023年调整充分，2024年同比跌幅显著收窄。

3、我国土地成交楼面均价有所回落

近十年，我国宅地成交楼面均价整体呈上升趋势，截止2024年成交楼面均价为5425元/方，同比下降6.2%，整体回归到2021年的水平，反映当下土地供应质量以及市场溢价的意愿相对较低。

数据来源：观研天下整理

4、我国流拍率有所回落，溢价率仍处历史低位

同时，在供应减少的背景下，2024年，全国土地流拍率为13.0%，同比下降3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024年继续减少土地供应。而且，2015-2016年全国城市土地成交平均溢价率从19.9%上升至54.3%达到最高值后，后续逐年下降，至2024年国内城市平均溢价率仅4.3%。

5、房企拿地：央国企仍是市场主力

从企业层面来看，自2020年以来，我国百强房企的权益拿地金额持续下滑，其中2022年权益拿地金额大幅下降48.7%，为近年来最大跌幅。尽管2023年权益拿地金额略有回升，同比微增1.7%，但2024年的数据表明市场尚未完全恢复。根据数据显示，2024年，我国百强房企的权益拿地金额下降至9576亿元，同比下降27.6%。

数据来源：观研天下整理

根据观研报告网发布的《中国土地行业发展现状研究与投资前景预测报告（2025-2032年）》显示，具体从企业拿地情况来看，2015-2024年，我国房企拿地金额排名经历显著的变化。在2021年前，拿地排名前20中民企与混合制企业占比较高，随着部分房企出现违约事件，逐渐掉出榜单。从2022年开始，城投及建筑公司出现的频率有所提高，2024年拿地前20名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，央国企在前20名的占比持续提升。

2015-2024年我国权益拿地金额TOP10房企

排行	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
1	保利发展	万科	碧桂园	碧桂园	万科	碧桂园	保利发展	华润置地	保利发展	中海地产
2	万科	融创中国	保利发展	万科	碧桂园	保利发展	万科	中海地产	中海地产	保利发展
3	绿地控股	碧桂园	万科	保利发展	保利发展	万科	碧桂园	保利发展	华润置地	绿城中国
4	碧桂园	绿地控股	中国恒大	华润置地	中海地产	中海地产	中海地产	建发房产	建发房产	华润置地
5	华润置地	保利发展	中海地产	中海地产	融创中国	中国恒大	华润置地	招商蛇口	绿城中国	建发房产
6	龙湖集团	中国恒大	龙湖集团	龙湖集团	绿地控股	龙湖集团	绿城中国	绿城中国	招商蛇口	滨江集团
7	天房发展	龙湖集团	中国金茂	绿地控股	华润置地	华润置地	招商蛇口	滨江集团	中国铁建	招商蛇口
8	万达集团	招商蛇口	金地集团	新城控股	世茂集团	新城发展	龙湖集团	中国铁建	万科	越秀地产
9	金地集团	中海地产	华润置地	中国中铁	龙湖集团	绿城中国	建发房产	越秀地产	越秀地产	中国金茂
10	新城控股	华润置地	世茂集团	华侨城	金地集团	绿地控股	中国铁建	A房企	A房企	盐城城投