从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。
两部门在通知中明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，例如纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。
同时，通知强调，各地要推进城中村改造货币化安置。要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
当前，由于广州、佛山、东莞等华南城市发展起步早，城中村体量较大，对于城中村改造响应速度较快、出台措施较为具体，资金来源也多元化。例如，广州在今年5月明确资金来源可以为专项借款、专项贷款、政府专项债、信用债、专项补助等，佛山10月25日宣布支持利用专项借款购买存量房支持城中村村民安置。郑州、合肥、成都、重庆等省会城市，由于近年城市扩张加速，城中村问题日益显现，也及时评估、发布短期城中村改造任务目标。
2024年超大特大城市的城中村改造进展不完全统计
|
时间 |
地区 |
会议/文件 |
主要内容 |
|
2024年1月30日 |
郑州 |
公开报道进展 |
郑州市申报首批城中村改造专项借款的58个项目全部通过住建部审批，2024年计划发放额度508亿元。2023年11月，郑州市7个城中村改造项目集中开工，总投资约127亿元。改造重点是“消化存量、控制增量”，对于已拆迁项目，积极采取“建设+租赁+购买”及货币化组合安置方式，确保尽快实现首套房未回迁群众户均1套安置住房。对于尚未拆迁的村庄，坚持“非必要不拆迁”，以整治提升为主、确需拆除新建的。坚持规划先行、依法征收。 |
|
2024年2月1日 |
合肥 |
公开报道进展 |
目标任务:2023年4月，合肥市正式启动市区城中村改造专项攻坚行动，计划利用三年时间，完成市区104处城中村、3.3万户、11万人、805万平方米房屋的征迁任务。截至2023年底，合肥市已完成464万平方米房屋征迁，占总任务量的58%。 |
|
2023年2月1日 |
成都 |
政府工作报告 |
2024年成都将加快推进“三大工程”，实施城中村改造项目70个、“平急两用“公共基础设施项目30个，建设保障性住房5000套。 |
|
2024年3月20日 |
东莞 |
东莞市城中村改造工作推进会 |
城中村改造是涉及全市上下的系统工程，必须市、镇、村三级合力整体推进，创造性抓好工作，推动城中村改造早出成效。目标任务:要坚持政府主导、明晰部门职责、镇街集中突破，建立健全市镇合力攻坚的推进机制，集中力量攻坚10个整村改造项目，以点带面形成示范引领效应，加快推进5个整治提升类重点项目，因地制宜打造一批城中村风貌提升样板。 |
|
2024年3月26日 |
重庆 |
公开报道进展 |
已有41个城中村改造项目下达征收土地预公告，15个项目启动征拆，已完成征拆1690户，6个安置房项目开工建设，开工套数3602套。目标任务:2024年，重庆市计划改造城中村项目82个。 |
|
2023年3月27日 |
上海 |
《上海市城市更新行动方案(2023-2025年)》 |
目标任务:加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台。中心城区周边"城中村”改造项目全面启动。创建1000个新时代"美丽家园"特色小区、100个新时代"美丽家园"示范小区。 |
|
2024年5月1日 |
广州 |
《广州市城中村改造条例》 |
城中村改造采取拆除新建、拆整结合和整治提升等方式。资金来源包括:(一)城中村改造专项借款、专项贷款;(二)政府专项债券等政府财政资金;(三)公司信用类债券、基金等社会资金;(四)国家有关城中村改造项目的专项补助;(五)其他符合规定的资金 |
|
2024年5月7日 |
深圳 |
《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》 |
分三类实施改造，具备条件的城中村实施拆除新建;不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患;介于前两类之间的实施拆整结合。 |
|
2024年9月6日 |
北京 |
公开报道进展 |
丰台区城市更新加快推进。首批7个超大城市城中村改造项目全面启动，预计总投资911亿元，项目数及投资额均居全市第一。“十四五”期间，大力推动13个棚户区改造项目，总投资约1100亿元，涉及居民约1.26万户、3.78万人;目前有6个项目已完成净地，所涉居民安置率超过90%。 |
|
2024年10月25日 |
佛山 |
《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》 |
支持城中村改造项目利用专项借款购买存量商品房用于村民安置。优化存量商品房收购与安置，按照一次交易的方式，符合规定的降低税费。国有企业作为改造实施主体购买存量商品房用于村民安置的，作为项目成本不予考核。 |
资料来源：观研天下整理
城中村改造相关政策文件提出，要采用拆除新建、整治提升、拆整结合的手段进行改造。因此，参考广州旧村改造成本和老旧小区改造项目方案，将城中村改造可能涉及的投资类目分为六大类，分别为前期费用、拆迁费用、复建费用、改造费用、不可预见费用、拆迁奖励。
城中村改造可能涉及的投资类目
|
类型 |
费用类别 |
单位成本 |
单位 |
|
①前期费用 |
基础数据调查费 |
4.95 |
元/m2 |
|
片区策划方案编制费 |
3.00 |
元/m2 |
|
|
项目实施方案编制费 |
3.00 |
元/m2 |
|
|
②拆迁费用 |
临迁费 |
30 |
元/m2月 |
|
房屋拆运费用 |
60 |
元/m2 |
|
|
搬家补偿 |
4000 |
元/户 |
|
|
③复建费用 |
住宅(6层及6层以下) |
3046 |
元/m2 |
|
住宅(7层及7层以上，总高度100米以下) |
4157 |
元/m2 |
|
|
住宅(总高度100米以上) |
4614 |
元/m2 |
|
|
办公楼(6层及6层以上，总高度100米以下)(非小区配套) |
3620 |
元/m2 |
|
|
办公楼(总高度100米以上300米以下)(非小区配套) |
7525 |
元/m2 |
|
|
商业(非小区配套) |
5160 |
元/m2 |
|
|
④改造费用 |
土建工程 |
5944 |
元/m2 |
|
电气工程 |
174 |
元/m2 |
|
|
给排水工程 |
254 |
元/m2 |
|
|
⑤不可预见费 |
3%~5% |
||
|
⑥拆迁奖励 |
不得超过改造成本的3% |
||
资料来源：观研天下整理
2021年，住建部“63号文”提出城市更新要防止出现大拆大建问题，具体限制包括拆除比例不应大于20%、拆建比不应大于2、就近安置率不宜低于50%等。假设城中村改造20%为拆除新建、80%为整治提升，拆建比为2。拆除新建包含费用(1)+(2)+(3)×2+(5)+(6)，整治提升包含费用(1)+(4)+(5)，则单位成本分别为11611元/m2、6719元/m2。通过敏感性分析，在拆除新建占比20%、改造时长15年的假设下，存量城中村改造最多可带来投资额3919亿元/年；在拆除新建占比20%、改造时长20年假设下，潜在存量城中村改造可带来投资额8632亿元/年。
“63号文”主要内容总结
|
限制 |
“63号文”主要内容 |
|
1.拆除比例 |
除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。 |
|
2.拆建比例 |
除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。 |
|
3.就近安置率 |
要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。 |
|
4.租赁市场 |
注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。 |
资料来源：观研天下整理
城中村改造拉动投资额测算逻辑
资料来源：观研天下整理（WYD）
观研天下®专注行业分析十二年，专业提供各行业涵盖现状解读、竞争分析、前景研判、趋势展望、策略建议等内容的研究报告。更多本行业研究详见《中国城中村改造行业发展深度研究与投资趋势分析报告（2024-2031年）》。
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
