我国园区运营管理行业发展有利及不利因素浅析 产业结构升级调整带来园区开发机会

产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的,在新形势下，新兴的运营思维、盈利模式、融资方式也在逐渐形成，园区运营与管理行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升，已经成为我国经济发展的重要引擎，产业成长的主要平台和重要基地。 

1、有利因素

(1)政府政策的推动

根据观研报告网发布的《中国产业园区运营管理行业发展现状调研与投资趋势预测报告（2022-2029年）》显示，为配合推进产业结构调整、转型升级及中小企业的快速发展，地方政府已颁布一系列促进产业聚集和发展的政策法规，引导相关产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策,包括向入驻产业园区的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴及其他津贴。在国内经济迈向新常态的进程中，产业园区通过获得政府财税、金融、投资、产业、贸易、消费等多方面的政策支持，助力创新成果与具体产业的对接，与地区运营结合更加紧密，实现园区与地区双赢同时政府对特定区域的产业扶持也会大大助力相关产业园区的招商工作。

此外，国家级政策对园区运营和与管理行业的蓬勃发展也起到了至关重要的指导和推动作用，如2021年2月科技部发布的《国家高新区绿色发展专项行动实施方案》中提出积极引导各国家高新区、科技型绿色示范企业、投融资机构加快建设绿色产业专业孵化器、众创空间，支持综合型孵化器、众创空间面向绿色发展实施精准孵化。支持孵化机构围绕企业需求加强绿色技术创新服务体系建设，搭建公共技术研发、检验检测、外包定制等服务平台，提供绿色产业专业化服务。

(2)国内产业结构升级调整带来园区开发机会

调整经济结构是保证经济回升的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措，则需要政府围绕体制突破和机制完善，从深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设着手，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设。随着“中国制造2025”政策的发布外加中美贸易战的持续发酵，产业调控成为现代化经济体系改革极为重要的方面，而产业园区作为集资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重大责任。各地区纷纷以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术或其他重点行业的企业,使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。

(3)中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求

随着中小企业在国家经济结构中的重要性日益显现,为了给中小企业营造更加便捷、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事制度改革、减税降负、改善金融服务等方面推出多项扶持政策，并提出了“大众创业，万众创新”的鼓励创业政策，颁布并实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，随着政策红利的不断释放，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为相关产业带来机遇，这其中就包括与其息息相关，满足中小企业发展需求的园区运营与管理行业。

(4)综合服务提升园区运营商的盈利空间

园区的服务质量、配套环境在市场竞争下得到了显著的提高，新的综合服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业生产、研发、销售等需求提供专业化的服务，如专利申请、法律咨询、信息提供、设备租赁、进出口贸易代理、专业营销代理、物流管理等;另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如酒店、餐饮、会议、企业交流、社群活动提供等。这些综合服务在推动园区发展、吸引产业投资者的同时，也为园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间，实现园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长提升了盈利空间。

(5)房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持

近二十多年，我国的国民经济保持持续快速的发展，土地作为一种不可或缺的生产要素,同时又是不可再生的稀缺资源，其租赁和转让价值保持了，上升趋势，办公楼、商业营业用房的租赁价格持续提高。

2、不利因素

(1)产业园区起步较晚

与发达国家相比，我国产业园区发展起步较晚，全球现代产业园区实践最早起源于20世纪50年代的美国，由于产业革命带来的工业大发展,产业园区有了初步的概念。而我国的产业园区则是以1979年成立的蛇口工业区为起点，目前仍处于发展阶段，园区管理和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与管理行业创新能力相对较弱，现阶段国内行业存在同质化问题，园区开发过程“重数量、轻质量”，引入项目或企业时大多看重短期盈利能力，常以对入区项目的政策支持力度、税收减免力度作为选择标准，造成全国园区开发“千园一面”的特征，导致各园区聚集在同一发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务,业务相对单一 ,租金收入依赖性大。产业园区应有的孵化效应不明显，服务体系不健全,园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完整，集群效应未能得到充分体现，以上种种因素直接制约了产业园区的可持续发展。

(2)专业人才的匮乏

产业园区与住宅、商业地产等项目存在-定区别，与实体经济关联更强，对从业人员的专业能力和服务意识要求更多。在产业布局规划、项目承接、客户群体的定位、设计改建、招商引资、后续管理及配套服务等环节均需要各部门各专业人员协同完成。然而，-方面，我国商务服务业起步较晚，缺乏高水平的园区设计开发人员、建设规划人员及懂经营、懂产业、懂园区运营的招商和管理人员，而人才的培养与成长需要较长时间;另一方面，建设一支优秀的管理团队与技术团队也需要投入大量的时间和资金。相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。因此,部分先发企业的人才优势较为明显，但多数园区运营商的人才短板仍然明显。

(3)融资渠道偏窄

对于园区运营与管理行业中的运营商而言,尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营过程具有资金密集的特征，广阔稳定的融资渠道和良好的流动性是园区运营商正常运作和良性发展的重要保障。目前园区运营商主要的融资渠道是银行贷款，相关园区运营商通过证券资产化、企业上市等渠道进行融资的企业较少，融资渠道较窄，融资能力也不强。同时由于基础建设投资回收周期较长，国家财政、产业及银行信贷政策变化大,加之园区自身的造血功能尚未健全，融资渠道不足将会导致园区的总体开发、配套建设、服务生态打造速度缓慢，甚至在极端情况下会导致园区运营商资金链断裂，建设项目中止等严重影响企业可持续发展的情况出现。

(4)管理体制不够科学

自改革开放以来，在市场需求和政策激励双重因素驱动下，我国园区运营与管理行业获得了长足的进步，但其管理体制仍不够成熟。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体，其职能类似于一级政府，但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格，在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作，一旦协调不到位，将贻误有利的建设时机，无法与企业发展高效、优质的服务要求相匹配。而近年来逐渐崛起的第四代产业园区运营商虽在运营机制上不断创新，但发展时间仍然较短，且园区运营与管理行业经验曲线较长，外部环境日新月异，中国较为独特的产业格局又与国外存在诸多不同,难以直接将国外成熟的园区经营模式直接套用，许多管理体制、运营模式仍处于不断摸索的过程之中。

部分园区在盲目发展过程中缺乏明确的定位,产业功能定位趋同、产业布局重复，园区服务匮乏，未能形成完整体系。同时园区建设形象低端无特色、公共服务设施不足且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营管理，园区管理体制仍有很大提升空间。（YYJ）