我国及部分省市房地产行业相关政策限购限售松绑大范围推进

2022-08-16 09:08

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房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

国家层面行业相关政策

根据观研报告网发布的《中国房地产行业发展深度研究与投资趋势分析报告（2022-2029年）》显示，2022年以来，全国层面对房地产调控定调的政策/事件频出，尤其是在4月29日中央政治局会议中，首次提出要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”，奠定了未来一段时间内房地产调控宽松的基调。

2022年初以来全国层面房地严调控政策及事件

发布时间	相关部门	主要内容
2022.1.10	央行	五年期以上LPR下调5个基点至4.60%
2022.2.8	央行&银保监会	发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房的支持力度。
2022.2.10	住建部	全国性商品房预售资金监管意见已出台，拟对预售资金监管政策进行全国统一，明确预售资金监管的基本标准，预售资金监管额度由市、县级城乡建设部门根据工程造价等核定，达到监管额度后超出的资金可由房企提取使用。
2022.3.16	国务院金稳会	关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。
2022.4.15	央行	下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础。上，再额外多降0.25个百分点。
2022.4.29	中央政治局会议	要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
2022.5.15	央行&银保监会	首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
2022.5.18	稳增长座谈会	李克强总理指出“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”。
2022.5.20	央行	中国央行将一年期贷款市场报价利率(LPR)维持在3.70%不变;将五年期贷款市场报价利率( LPR)从4.60%下调至4.45%
2022.5.23	国常会33条	因城施策支持刚性和改善型住房需求。新开工一批水利特别是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造、地下综合管廊等项目，引导银行提供规模性长期贷款。
2022.5.25	国务院办公厅	发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，涉及保障性租赁住房和老旧小区改造。
2022.6.2	央行	及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序，加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险。

资料来源：观研天下整理

地方层面行业相关政策

限购限售松绑大范围推进, 2022 年3月份，郑州、衢州、秦皇岛率先放开限购限售，而自419中央政治局会议定调后，各地调控宽松加速，截至5月底，除了一线城市外，其他城市(包括基本面较好的新一线城市)均有不同程度的限购限售宽松政策出台，鼓励消费者购房。在住建部重点关注的22城中，已有18个城市(除了北上广深)出台调控宽松政策，其中南京、苏州、无锡、杭州、成都等城市宽松力度较大，而天津调控宽松力度相对较小，此外，福州、宁波、合肥三城目前暂无正式发文但已在落地执行相应宽松政策。

2022年以来住建部重点关注22城调控宽松情况

城市	相关政策	政策解读
成都市	1、刚需认定调整:由原来2016年10月1日后无交易记录调整为两年内无交易记录且无房。 2、家庭套数认定调整:三圈层及青白江区、东部新区房产不计入限购总套数。 3、二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房.	限购放松
杭州市	1、在本市限购范围内购买二手住房的，对落卢本市未满5年的户藉家庭取消2年社保要求;对非本市户籍家庭，将原社保要求从4年调整为1年。 2、对本市限购范围内，个人转让家庭唯一-住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。 3、符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。	限购、限售放松
济南市	1、济南市卢籍家庭在该市限购区城内限购2套住房，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。 2、济南市户籍家庭在该市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。	限购、限贷放松
南京市	1、南京六合区、溧水区限购放松，外地人凭身份证就可以直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。 2、南京本地二孩及以上家庭，在南京全城购买第三套房不受限制。	限购放松
青岛市	1、青岛即墨放松限售，取消5年出售政策，并提出房产证满两年就可以交易。 2、降低公积金贷款门槛，取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。	限购放松、公积金政策
厦门市	1、厦门户藉的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房，但二孩中有一人需要为未成年人; 2、非厦门市户籍大专及以上学历购房者或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明，即可在岛外购房。	限购放松
沈阳市	1、非沈阳户籍居民家庭在我市限购区域内购买新建商品住房的，不再提供自购房申请之日起2年内连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。 2、缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在我市申请住房公积金购房贷款。 3、个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。	限购、限售放松
苏州市	1、新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。 2、非限购区域房产不再计入家庭限购套数。 3、非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。	限购、限售放松
无锡市	1.生育二孩及以上本市户籍家庭，可以在限购区城新增购买一套商品住房。 2、无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 3.非限购区城房产，不再计入家庭限购套数。	限购、限售放松
武汉市	1、四大远城区(江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区)全部解除限购; 2、对父母子女来汉投靠的武汉市户籍居民家庭，在限购区域可新购1套住房; 3、对生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，在限购区城可新购买1套住房; 4、对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。	限购放松
长春市	1、放宽公积金贷款条件。缩短住房公积金缴存时间，连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。 2、阶段性降低贷款首付款比例。首次申请公积金个人住房贷款，最低首付款比例不低于20%;第2次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。	限贷放松
长沙市	发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，房屋出租后可不计入限购套数。	限购放松
郑州市	1、支持合理住房需求(需求端放宽); 2、改善住房市场供给(减小房企压力) 3、加大信贷融资支持(金融端刺激); 4、推进安置房建设和转化(加大货币化安置力度); 5、优化房地产市场环境(规范市场环境)	限购、限贷放松
重庆市	要满足合理购房信货需求，商业银行应切实贯彻差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准。	限贷放松
福州市	1、针对非五城区卢籍家庭在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户。 2、拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。	限购放松
合肥市	合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购;其他区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保(不能补缴),即可以购买一套。	限购放松
宁波市	宁波市区后期扩容区城取消限购	限购放松
天津市	天津放宽滨海新区落户限制，技能型人才给予购房优惠或租房补贴;天津市公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元。	公积金政策
北京市	-	仅房贷利率下调
广州市	-	仅房贷利率下调
上海市	-	仅房贷利率下调
深圳市	-	仅房贷利率下调

资料来源：观研天下整理

伴随房贷利率的下调，多地也对首付比例进行下调，降低购房门槛，2022 年以来已有40 余个城市下调首套房&二套房比例。从比例调整上来看，首套房首付比例多下调至20%，二套房首付比例多下调至30%（晋中、六盘水低至20%）；而从调整城市来看，三四线城市对首付比例下调力度较大范围较广，近期济南、西安等城市也有调整，后续高能级城市的首付比例下调仍有空间。

首付比例调整	城市
首套房首付比例下调至20%或以下	重庆(20%)、德州(20%)、昆明(20%)、郑州(20%)、兰州(20%)、沈阳(20%)、宜昌(20%)、张家口(20%)、赣州(20%)、淮安(20%)、洛阳(20%)、连云港(20%)、上饶(20%)、安庆(20%)、洛阳(20%).宿州(20%)、高安(20%)、南通(20%)、太原(20%)、六盘水(20%)、淮南(20%)、西安(普通住宅20%;非普通住房25%)
首套房首付比例下调	梅州(25%)、济南(非本市户籍30%)(高于20%)
二套房&多套房首付比例下调至30%或以下	南宁(30%)、宜昌(30%)、唐山(30%)、兰州(30%)、临沂(30%)、荆州(30%)、张家口(30%)、淮安(30%)、洛阳(30%).株洲(30%)、上饶(30%)、梅州(30%)、景德镇(30%)、安庆(30%)、常州(30%)、宿州(30%)、南通(30%)、淄博(30%)、淮南(30%)、西安(普通住宅25%;非普通住宅30%)、晋中(公积金贷款20%)、六盘水(一套结清二套20%)
二套房&多套房首付比例下调(高于30%)	北海(公积金贷款40%)、沈阳(公积金贷款40%)、济南(商业贷款40%)、海口(商业贷款50%;公积金贷款30%)